Die erste eigene Wohnung: Tipps für junge Leute auf Wohnungssuche
Endlich eigene vier Wände! Die erste Wohnung ist ein großer Schritt in die Unabhängigkeit – aber auch ein juristisches Minenfeld, in dem Anfänger viel teures „Lehrgeld" zahlen können. Wie hoch darf die Miete sein? Welche Klauseln sind unwirksam? Was steht im Übergabeprotokoll? Wie hoch darf die Kaution sein? Hier finden Sie die wichtigsten Tipps, um Ärger und unnötige Kosten zu vermeiden – speziell für Auszubildende, Studierende und alle, die zum ersten Mal eine Wohnung anmieten.
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Wohnungssuche: Worauf Sie unbedingt achten sollten
Bevor Sie auf Wohnungssuche gehen, sollten Sie klare Vorstellungen haben und Prioritäten setzen. Eine Traumwohnung nützt nichts, wenn Sie sie nicht dauerhaft bezahlen können. Achten Sie besonders auf folgende Punkte:
- Miete und Nebenkosten: Nicht nur die aktuelle Miete zählt, sondern auch die zu erwartende Mietentwicklung. Beachten Sie auch Zahlungen an Dritte (z. B. Direkt-Verträge bei Heizung oder Kabelanschluss)
- Wohnlage: Verkehrsbedingungen, Einkaufsmöglichkeiten, Arbeits- und Schulwege – und Lärm/Geruch durch angrenzende Gastronomie
- Größe und Ausstattung: Jeder Quadratmeter und jedes Extra schlagen sich im Preis nieder. Auch praktische Fragen wie Stellplatz, Fahrradabstellraum, Wäschetrocknung
- Energieausweis prüfen: Gibt Hinweise auf die zu erwartende Heizkostenbelastung
- Unsanierte Wohnungen: Oft billiger, aber eine Sanierung könnte bald folgen – mit entsprechender Mieterhöhung
- Mängel sofort dokumentieren: Bereits bei der Besichtigung sichtbare Mängel im Übergabeprotokoll vermerken
Wichtig bei anfänglichen Mängeln: Behalten Sie sich Ihr Minderungsrecht auf anfänglich bekannte Mängel ausdrücklich vor – sonst geht es verloren! Auch wenn Sie das Recht zunächst nicht ausüben möchten: Schriftlich vorbehalten lassen ist Pflicht. Fragen Sie zudem den Vormieter oder Nachbarn nach bekannten Problemen (Feuchtigkeit, Schimmel etc.).
Spezielle Angebote nutzen: Viele Wohnungsbaugesellschaften und Wohnungsgenossenschaften haben spezielle Angebote für Studierende, Auszubildende oder junge Familien. Ein Blick auf deren Homepages lohnt sich. Aber Vorsicht: Achten Sie auf überteuerte Einzelzimmer-Angebote für WG-Mitglieder.
Makler: Wer zahlt die Provision?
Eine Maklerprovision müssen Sie nur in Ausnahmefällen übernehmen: Wenn Sie den Makler selbst beauftragt haben und der Makler ausschließlich aufgrund Ihres Auftrags eine Wohnung beschafft, über die ein Mietvertrag zustande kommt. Bestellerprinzip: Hat der Vermieter den Makler beauftragt, zahlt auch er die Provision – nicht Sie.
Selbstauskunft: Was Sie wahrheitsgemäß beantworten müssen
Wahrheitsgemäß auskunftspflichtig sind Sie nur bei Fragen mit berechtigtem Interesse des Vermieters. Das sind insbesondere Fragen zu Ihrer Zahlungsfähigkeit und zu mitziehenden Personen.
- Pflichtfragen: Nettoeinkünfte, Übernahme der Wohnkosten durch Jobcenter/Sozialamt, Einkommenspfändung, offene Mietschulden aus vorherigen Mietverhältnissen, wer mit einzieht
- Keine Pflichtfragen (Sie dürfen „schummeln"): Mitgliedschaft im Mieterverein oder in einer Partei, Krankheiten, Behinderungen, Schwangerschaft
Wichtig zu wissen: Lügen bei Pflichtfragen kann zur fristlosen Kündigung führen. Bei Fragen ohne berechtigtes Interesse haben Sie dagegen ein „Recht zur Lüge“ – diese Antworten haben keine rechtlichen Konsequenzen.
Vertragspartner: Wer unterschreibt den Mietvertrag?
Wenn Sie die Wohnung nicht allein bewohnen möchten, lassen Sie sich das Einverständnis des Vermieters schriftlich vor Vertragsabschluss geben. Falls Sie als Untermieter oder Mitglied einer Wohngemeinschaft einziehen, vergewissern Sie sich, dass das Einverständnis des Vermieters vorliegt.
Wichtige Konsequenz: Wer im Mietvertrag steht, haftet auch für Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis – auch dann, wenn er später gar nicht mehr in der Wohnung wohnt. Überlegen Sie also gut, wer als Mitmieter unterschreibt.
Mehr zu WGs: Eine ausführliche Übersicht finden Sie in unserem Ratgeber „Wohngemeinschaft und Untermietverhältnis“.
Mietzeit und Kündigungsausschluss
Mietverträge laufen in der Regel auf unbestimmte Dauer. Sie enden, wenn eine der Vertragsparteien kündigt. Befristete Mietverträge (Zeitmietverträge) sind nur in gesetzlich geregelten Fällen zulässig.
Vorsicht beim Kündigungsausschluss! Steht im Vertrag „Die Kündigung ist für beide Parteien frühestens zum … zulässig“, sind Sie für diese Zeit gebunden. Bei Mietverträgen mit Studierenden oder Auszubildenden sind Kündigungsausschluss-Klauseln über 2 Jahre und mehr häufig unwirksam.
Mehr zum Zeitmietvertrag: Lesen Sie unseren Ratgeber „Zeitmietvertrag und Kündigungsausschluss“.
Miete und Nebenkosten richtig einschätzen
In Dresden gilt bei der Neuvermietung grundsätzlich die Mietpreisbremse. Die vereinbarte Nettokaltmiete darf daher in der Regel höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete kann der Dresdner Mietspiegel herangezogen werden.
Von dieser Begrenzung gibt es Ausnahmen, etwa bei bestimmten höheren Vormieten, nach Modernisierungen, bei Neubauten und bei der ersten Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung. Lassen Sie die verlangte Miete deshalb im Zweifel prüfen.
Von dieser Begrenzung gibt es Ausnahmen, etwa bei bestimmten höheren Vormieten, nach Modernisierungen, bei Neubauten und bei der ersten Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung. Lassen Sie die verlangte Miete deshalb im Zweifel prüfen.
Wichtig: Eine überhöhte Miete wird nicht automatisch herabgesetzt. Mieterinnen und Mieter müssen einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse gegenüber dem Vermieter rügen. Je später die Rüge erfolgt, desto stärker kann die Rückforderung bereits gezahlter Miete eingeschränkt sein.
Realistische Nebenkostenvorschüsse
Achten Sie auf angemessene Nebenkosten-Vorschüsse. Anhaltspunkte:
Achtung bei niedrigen Vorschüssen: Gerade in unsanierten Häusern mit niedriger Grundmiete und Leerstand fallen oft überdurchschnittlich hohe Heizkosten an. Sind die Vorschüsse im Mietvertrag deutlich niedriger, drohen hohe Nachzahlungen mit der Jahresabrechnung.
Mietkaution: Maximal 3 Kaltmieten
Die Kaution wird üblicherweise als Barkaution oder über ein Sparbuch geleistet – maximal in Höhe von 3 Monatsmieten ohne Nebenkosten. Manche Vermieter verlangen stattdessen eine Bürgschaft (z. B. der Eltern). Auch Mietbürgen haften nicht für mehr als 3 Mieten. Anders ist es, wenn die Eltern als Mitmieter unterschreiben oder freiwillig eine zusätzliche Bürgschaft anbieten.
- Maximum: 3 Kaltmieten – keine Pauschalen mit Nebenkosten
- Ratenzahlung: Sie haben das Recht, die Kaution in 3 Monatsraten zu zahlen
- Fälligkeit: Erst zu Beginn des Mietverhältnisses – nicht vor Vertragsunterzeichnung!
- Anlage: Sie können den Nachweis einer insolvenzsicheren Anlage verlangen und die 2. + 3. Rate bis zur Vorlage des Nachweises zurückbehalten
Vorsicht Zahlungsverzug: Ein Rückstand mit der Kautionszahlung in Höhe von zwei Monatsmieten ist ein Grund zur fristlosen Kündigung!
Wohngeld: Anspruch und Sonderregeln
Auf Wohngeld besteht ein Rechtsanspruch, wenn die Voraussetzungen des Wohngeldgesetzes vorliegen. Wenden Sie sich für die Antragstellung an Ihr Sozialamt oder die entsprechende Einrichtung Ihrer Stadt- bzw. Gemeindeverwaltung.
Sonderregeln für Studierende und Auszubildende: Leben im Haushalt ausschließlich Studierende oder Auszubildende, können Wohnzuwendungen nur im Zusammenhang mit BAföG oder Berufsausbildungsbeihilfe beantragt werden. Für Bezieher von Arbeitslosengeld II oder Sozialhilfe gibt es gesonderte Regelungen.
Vertragsabschluss und pünktliche Mietzahlung
Der unterzeichnete Mietvertrag ist bindend – auf ein Widerrufsrecht können Sie sich nur in seltenen Ausnahmefällen berufen. Unser dringender Tipp: Lassen Sie den Vertrag vor der Unterschrift vom Mieterverein prüfen.
Die Miete ist – wenn nichts Abweichendes vereinbart ist – am Monatsanfang, spätestens am dritten Werktag fällig. Viele Vermieter buchen die Miete per Einzugsermächtigung ab; alternativ empfiehlt sich ein Dauerauftrag. Sorgen Sie für ausreichende Kontodeckung zum Fälligkeitszeitpunkt.
Mietschulden führen schnell zur Kündigung! Mietzahlung sollte in Ihrem Katalog der Zahlungsverpflichtungen oberste Priorität haben. Bereits ein Rückstand von mehr als einer Monatsmiete kann zur Kündigung führen.
Wichtige Pflichten und Rechte in der Wohnung
Haustiere
Ein generelles Tierhaltungsverbot ist unwirksam. Kleintiere wie Goldhamster oder Wellensittiche brauchen keine Genehmigung. Für Hunde und Katzen sollten Sie aber vorher die Zustimmung des Vermieters einholen. Mehr in unserem Ratgeber „Tierhaltung in der Mietwohnung“.
Einbauten und Umbauten
Vor baulichen Veränderungen lassen Sie sich das Einverständnis des Vermieters schriftlich geben. Geringfügige Eingriffe wie übliche Dübellöcher sind genehmigungsfrei. Vorsicht bei „harten“ Fußbodenbelägen: Wenn Sie den vorhandenen Teppichboden entfernen, kann es Trittschallprobleme geben.
Hausordnung
Die Hausordnung ist bindender Vertragsbestandteil – lesen und beherzigen Sie sie! Halten Sie besonders die Ruhezeiten ein (auch die Mittagsruhe, sofern vertraglich vereinbart). Grillen auf Balkon oder Terrasse ist nicht erlaubt, sofern Belästigungen anderer Mieter nicht auszuschließen sind. Es gibt kein Gewohnheitsrecht, einmal pro Monat laut feiern zu dürfen.
Hausordnung
Sind im Mietvertrag Schönheitsreparaturen vereinbart, müssen Sie in üblichen Zeitabständen renovieren. Aber: Viele Schönheitsreparatur-Klauseln sind unwirksam. Wer eine unrenoviert übernommene Wohnung mietet, muss meist weder während noch bei Beendigung des Mietverhältnisses renovieren (BGH VIII ZR 185/14). Mehr Details in unserem Ratgeber „Schönheitsreparaturen“.
Auszug und Kündigung
Möchten Sie ausziehen, können Sie ohne Begründung ordentlich kündigen – die Standard-Frist beträgt 3 Monate. Aber: Bei vertraglich vereinbartem Kündigungsausschluss können Sie nur mit Zustimmung des Vermieters vorzeitig raus.
Mythos „Drei Nachmieter“: Es gibt keinen Grundsatz, dass Sie drei Nachfolger stellen können, um vom Vertrag loszukommen! Das funktioniert nur, wenn der Vermieter ausdrücklich zustimmt.
Möchte der Vermieter Ihnen kündigen, braucht er einen berechtigten Kündigungsgrund wie Eigenbedarf, schwere Vertragsverstöße (z. B. Mietrückstand) oder Störung des Hausfriedens. Bei WG-Mietverträgen können einzelne Mitglieder nicht allein kündigen – fragen Sie hier unbedingt den Mieterverein.
Mehr zur Kündigung: Alle Details finden Sie in unserem Ratgeber „Kündigung der Mietwohnung“.
Mitgliedschaft im Mieterverein: Sonderkonditionen für junge Mieter
Der Mieterverein Dresden gibt zu allen Fragen rund um Ihr Mietverhältnis Auskunft, Rat und Hilfe. Der jährliche Mitgliedsbeitrag von 96,00 € ist gut angelegtes Geld – schon eine einzige Rechtsberatung übersteigt diesen Betrag in der Regel deutlich.
Sonderkonditionen für Studierende und WGs:
- Studierende: Beitragsermäßigung von bis zu 32,00 € pro Jahr gegen Vorlage der aktuellen Studienbescheinigung
- Wohngemeinschaften: Mehrere Hauptmieter können gemeinsam die Mitgliedschaft beantragen
Checkliste: Die erste Wohnung erfolgreich anmieten
Der Vermieter muss die Mieterhöhung in Textform geltend machen. Die Erklärung ist nur dann wirksam, wenn sie folgende Anforderungen erfüllt:
- Schritt 1: Prioritäten setzen – Miete, Lage, Größe, Ausstattung
- Schritt 2: Nebenkosten realistisch einschätzen
- Schritt 3: Mietvertrag vor Unterschrift vom Mieterverein prüfen lassen
- Schritt 4: Bei Mängeln: Minderungsrecht schriftlich vorbehalten
- Schritt 5: Nachweis einer insolvenzsicheren Anlage verlangen
- Schritt 6: Dauerauftrag für pünktliche Mietzahlung einrichten
- Schritt 7: Hausordnung lesen und einhalten
- Schritt 8: Wohngeld prüfen (BAföG-Empfänger: Sonderregeln)
- Schritt 9: Mitgliedschaft im Mieterverein – Sonderkonditionen nutzen
Häufige Fragen zur ersten eigenen Wohnung
Wie hoch darf die Miete für meine erste Wohnung sein?
In Dresden gilt bei der Neuvermietung grundsätzlich die Mietpreisbremse. Die Nettokaltmiete darf bei Mietbeginn in der Regel höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Zur Orientierung kann der Dresdner Mietspiegel herangezogen werden.
Es gibt jedoch Ausnahmen, etwa bei einer zulässigen höheren Vormiete, nach bestimmten Modernisierungen, bei Neubauten oder bei der ersten Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung.
Ist die vereinbarte Miete unzulässig hoch, müssen Mieterinnen und Mieter den Verstoß gegenüber dem Vermieter rügen. Eine Rückforderung zu viel gezahlter Miete ist grundsätzlich erst nach Maßgabe der gesetzlichen Rüge- und Rückforderungsregeln möglich. Lassen Sie die Miethöhe daher möglichst frühzeitig prüfen.
Was muss ich bei der Selbstauskunft beantworten?
Wahrheitsgemäß beantworten müssen Sie nur Fragen mit berechtigtem Interesse – also zu Einkommen, Übernahme der Wohnkosten durch Sozialleistungen, Mietschulden und mitziehenden Personen. Fragen zu Krankheit, Schwangerschaft, Parteimitgliedschaft oder Vereinen müssen Sie nicht wahrheitsgemäß beantworten.
Wie hoch darf die Kaution sein?
Maximal 3 Kaltmieten – ohne Nebenkosten. Sie haben das Recht, die Kaution in 3 Monatsraten zu zahlen. Die Kaution ist erst zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, nicht schon bei Vertragsunterzeichnung.
Können meine Eltern für mich bürgen?
Ja, eine Bürgschaft der Eltern ist möglich. Mietbürgen haften ebenfalls maximal für 3 Monatsmieten. Wenn die Eltern als Mitmieter unterschreiben oder eine zusätzliche Bürgschaft freiwillig anbieten, ist eine höhere Haftung möglich.
Kann ich aus einem Mietvertrag mit Kündigungsausschluss raus?
Bei vertraglich vereinbartem Kündigungsausschluss sind Sie gebunden – außer der Vermieter stimmt einer vorzeitigen Beendigung zu. Bei Studierenden und Auszubildenden können Kündigungsausschluss-Klauseln über 2 Jahre und mehr allerdings unwirksam sein. Drei Nachmieter zu stellen, hilft nur, wenn der Vermieter zustimmt.
Muss ich vor dem Einzug renovieren?
Wenn Sie eine unrenovierte Wohnung übernehmen, müssen Sie meist weder beim Einzug noch beim Auszug renovieren (BGH VIII ZR 185/14). Eine individuelle Vereinbarung mit angemessenem Ausgleich (z. B. Mietnachlass für die ersten Monate) ist allerdings zulässig.
Welche Sonderkonditionen gibt es für Studierende?
Der Mieterverein Dresden gewährt Studierenden gegen Vorlage einer aktuellen Studienbescheinigung eine Beitragsermäßigung von bis zu 32 € pro Jahr. Wohngemeinschaften mit mehreren Hauptmietern können gemeinsam Mitglied werden.
Lassen Sie Ihre Betriebskostenabrechnung juristisch prüfen
Nach Erkenntnissen des Deutschen Mieterbundes ist jede zweite Abrechnung fehlerhaft. Lassen Sie Ihre Betriebskostenabrechnung deshalb vom Rechtsberater des Mietervereins Dresden juristisch prüfen – schon deshalb lohnt sich die Mitgliedschaft.
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