Zeitmietvertrag und Kündigungsausschluss: Was Mieter wissen müssen
Neben dem klassischen unbefristeten Mietvertrag gibt es auch befristete Mietverträge – sogenannte Zeitmietverträge. Sie enden automatisch zum vereinbarten Zeitpunkt. Aber: Ein Zeitmietvertrag ist nur unter strengen Voraussetzungen wirksam. Außerdem können Mieter und Vermieter einen Kündigungsausschluss vereinbaren, der das Kündigungsrecht für eine bestimmte Zeit einschränkt. Hier erfahren Sie, welche Regeln nach § 575 BGB gelten und worauf Sie unbedingt achten müssen.
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Was ist ein Zeitmietvertrag?
Im Gegensatz zu unbefristeten Mietverträgen wird beim Zeitmietvertrag bereits bei Vertragsschluss die Dauer der Mietzeit festgelegt. Das Mietverhältnis endet dann automatisch zum vereinbarten Zeitpunkt – ohne dass eine Kündigung notwendig ist.
Wichtig: Zeitmietverträge bedürfen immer der Schriftform. Wird ein solcher Vertrag nicht schriftlich abgeschlossen, bleibt er zwar gültig, läuft aber auf unbestimmte Zeit.
Für Mietverträge ab dem 1. September 2001 ist eine Befristung grundsätzlich nur unter den Voraussetzungen des § 575 BGB wirksam. Davon zu unterscheiden ist die Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch. Für diese Vertragsform sind derzeit gesetzliche Änderungen geplant, insbesondere eine zeitliche Begrenzung der entsprechenden Ausnahmevorschriften.
Der qualifizierte Zeitmietvertrag nach § 575 BGB
Für Mietverträge ab dem 1. September 2001 gilt nur noch der qualifizierte Zeitmietvertrag. Er muss folgende Kriterien erfüllen, um wirksam zu sein:
- Schriftliche Befristungsbegründung: Er muss einen nachweislichen Grund für die Befristung enthalten – der Grund muss dem Mieter bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt werden
- Definitives Vertragsende: Der Vertrag endet zum vereinbarten Zeitpunkt – es sei denn, die Umstände der Befristung haben sich geändert
- Keine Sozialklausel: Der Mieter kann sich nicht auf die Sozialklausel (§§ 574 bis 574c BGB) berufen
- Kein Räumungsschutz: Auch Räumungsschutz ist ausgeschlossen
Wird der Befristungsgrund nicht schriftlich mitgeteilt, gilt der Vertrag als unbefristet! Das ist eine wichtige Schutzregel zugunsten des Mieters – im Zweifel sollten Sie Ihren Mietvertrag rechtlich prüfen lassen.
Welche Gründe rechtfertigen eine Befristung?
Ein Zeitmietvertrag ist nur zulässig, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit einen der folgenden konkreten Gründe geltend macht:
- Eigenbedarf: Der Vermieter will die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen
- Abriss, Umbau oder Sanierung: Der Vermieter will die Räume in zulässiger Weise beseitigen, wesentlich verändern oder instand setzen – und die Maßnahmen würden durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert
- Dienstwohnung: Der Vermieter will die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten
Allein die Aussicht auf höhere Miete reicht NICHT! Wirtschaftliche Verwertungsabsichten ohne konkreten Hintergrund sind kein wirksamer Befristungsgrund. Auch hier hilft eine Einzelfallprüfung im Mieterverein.
Mitteilungspflichten und Anfragerecht des Mieters
Damit Sie als Mieter rechtzeitig wissen, ob das Mietverhältnis tatsächlich enden wird, haben Sie ein gesetzliches Anfragerecht.
Anfrage 4 Monate vor Vertragsende
Frühestens vier Monate vor Vertragsende können Sie vom Vermieter verlangen, dass dieser Ihnen mitteilt, ob der Grund für die Befristung noch besteht. Der Vermieter muss Sie nicht von sich aus informieren – er muss aber auf Ihre Anfrage innerhalb eines Monats antworten.
Wenn der Befristungsgrund entfällt
Teilt der Vermieter mit, dass der Grund der Befristung entfallen ist, können Sie als Mieter die Verlängerung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangen. Tritt der Grund später ein, können Sie eine Verlängerung um einen entsprechenden Zeitraum verlangen. Natürlich können Sie auch in beiden Fällen auf eine Verlängerung verzichten und bei Vertragsende ausziehen.
Zugunsten des Mieters: Eine vom Gesetz zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Das gesetzliche Schutzniveau lässt sich also vertraglich nicht reduzieren.
Alte Zeitmietverträge (Abschluss vor dem 1.9.2001)
Auf Zeitmietverträge, die vor dem 1. September 2001 abgeschlossen wurden, sind die bis dahin geltenden Regelungen anzuwenden (§ 564c BGB a.F. in Verbindung mit § 564b BGB a.F. sowie §§ 556a bis c, 565a Abs. 1 und § 570 BGB a.F.).
Zeitmietverträge mit Kündigungsschutz
Wenn nichts Besonderes vereinbart ist, genießen Sie als Mieter bei alten Zeitmietverträgen Kündigungsschutz. Sie können spätestens zwei Monate vor Ablauf des Vertrages schriftlich die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Machen Sie davon Gebrauch, kann der Vermieter die Beendigung des Mietverhältnisses nur erreichen, wenn er ein berechtigtes Interesse nachweist.
Zeitmietverträge ohne Kündigungsschutz
Diese enden definitiv zum vereinbarten Zeitpunkt. Sie können sich weder auf die Sozialklausel noch auf Räumungsschutz berufen. Voraussetzung ist:
- Mietdauer von höchstens 5 Jahren vereinbart
- Berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung (analog zur Regelung nach dem 1.9.2001)
- Schriftliche Mitteilung 3 Monate vor Ablauf, ob die Verwendungsabsicht noch besteht
Versäumt der Vermieter die schriftliche Mitteilung 3 Monate vor Ablauf, verlängert sich das Mietverhältnis entsprechend – bis der Vermieter diesen Hinweis nachholt.
Vorzeitige Beendigung eines Zeitmietvertrags
Anders als bei unbefristeten Mietverträgen können Zeitmietverträge nicht einfach ordentlich gekündigt werden. Eine vorzeitige Beendigung ist nur auf folgenden Wegen möglich:
- Mietaufhebungsvertrag: Mieter und Vermieter vereinbaren einvernehmlich die vorzeitige Beendigung
- Außerordentliche Kündigung in gesetzlich geregelten Fällen (z. B. fristlose Kündigung bei wichtigem Grund)
Mehr zur Kündigung: Weitere Informationen finden Sie in unserem Ratgeber „Kündigung der Mietwohnung“.
Vereinbarter Kündigungsausschluss
Neben dem Zeitmietvertrag gibt es eine weitere Möglichkeit, die ordentliche Kündigung für einen bestimmten Zeitraum auszuschließen: den Kündigungsausschluss (oder Kündigungsverzicht). Dabei schließen Mieter und Vermieter rechtlich einen unbefristeten Mietvertrag ab – es wird nur für eine bestimmte Zeit das Recht zur ordentlichen Kündigung ausgeschlossen (BGH VIII ZR 2/04; BGH VIII ZR 379/03, BGH VIII ZR 294/03).
Wichtig: Nicht ausgeschlossen werden kann das Recht zur außerordentlichen Kündigung – also weder die fristgemäße noch die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund.
Beiderseitiger Kündigungsverzicht im Formularmietvertrag
Beiderseitige Kündigungsverzichte – das heißt für Mieter und Vermieter – in Formularmietverträgen sind für längstens vier Jahre wirksam (BGH VIII ZR 27/04). Die Vierjahresfrist wird vom Abschluss des Mietvertrages bis zur möglichen Beendigung des Mietverhältnisses gerechnet (BGH VIII ZR 86/10).
Ist die Zeitspanne länger als 4 Jahre, ist die gesamte Regelung von Anfang an unwirksam. Sie können dann mit den gesetzlichen Kündigungsfristen jederzeit ordentlich kündigen.
Einseitiger Kündigungsverzicht des Mieters
Ein einseitiger Kündigungsverzicht des Mieters im Formularmietvertrag ist grundsätzlich unwirksam (BGH VIII ZR 30/08). Verzichtet also nur der Mieter, aber nicht der Vermieter auf die Kündigung, ist die Klausel hinfällig.
Ausnahme: Individualvereinbarung
Eine tatsächlich individuell ausgehandelte Vereinbarung kann auch einen längeren Kündigungsausschluss vorsehen. Ob eine solche lange Bindung wirksam ist, hängt jedoch von den Umständen des Einzelfalls ab.
Wichtig: Ein handschriftlicher Eintrag einer Zeitspanne in einen Mietvertrag ist noch keine Individualvereinbarung. Eine echte Individualvereinbarung erfordert eine ausgehandelte Klausel zwischen den Vertragsparteien.
Sonderfall Staffelmietvertrag
Das ordentliche Kündigungsrecht des Mieters darf höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Eine längere Bindung ist insoweit auch durch eine individuelle Vereinbarung nicht möglich (§ 557a Abs. 3 und 4 BGB).
- Individualvereinbarung über mehr als 4 Jahre: Wird auf 4 Jahre reduziert
- Formularvertrag ab 1.9.2001 über mehr als 4 Jahre: Insgesamt unwirksam
- Verträge vor 1.9.2001: Längerer Kündigungsausschluss wird auf 4 Jahre begrenzt
Checkliste: Zeitmietvertrag oder Kündigungsausschluss prüfen
- Schritt 1: Mietvertrag schriftlich? (Sonst gilt er unbefristet)
- Schritt 2: Bei Zeitmietvertrag: Ist ein zulässiger Befristungsgrund schriftlich genannt?
- Schritt 3: Anfragerecht nutzen – 4 Monate vor Vertragsende beim Vermieter anfragen
- Schritt 4: Bei Kündigungsausschluss: Übersteigt die Frist 4 Jahre? Dann eventuell unwirksam
- Schritt 5: Bei Staffelmietvertrag: Maximal 4 Jahre Kündigungsverzicht – immer prüfen!
- Schritt 6: Vor jeder vorzeitigen Beendigung: Rechtsrat einholen
Häufige Fragen zum Zeitmietvertrag
Was ist der Unterschied zwischen unbefristetem und befristetem Mietvertrag?
Ein unbefristeter Mietvertrag läuft auf unbestimmte Zeit und kann von beiden Seiten ordentlich gekündigt werden. Ein Zeitmietvertrag (befristeter Mietvertrag) endet automatisch zum vereinbarten Zeitpunkt – allerdings nur, wenn die strengen Voraussetzungen des § 575 BGB erfüllt sind.
Welche Gründe rechtfertigen einen Zeitmietvertrag?
Nur drei Gründe: Eigenbedarf des Vermieters, Abriss/Umbau/Sanierung sowie die Nutzung als Dienstwohnung. Der Grund muss bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt werden – sonst gilt der Vertrag als unbefristet.
Kann ich einen Zeitmietvertrag vorzeitig kündigen?
Nicht ordentlich. Eine vorzeitige Beendigung ist nur über einen Mietaufhebungsvertrag mit dem Vermieter oder durch außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund möglich. Das ordentliche Kündigungsrecht ist beim Zeitmietvertrag ausgeschlossen.
Was passiert, wenn der Befristungsgrund entfällt?
Sie können als Mieter verlangen, dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit verlängert wird. Tritt der Grund später wieder ein, ist eine Verlängerung um den entsprechenden Zeitraum möglich. Sie können aber auch auf eine Verlängerung verzichten und einfach ausziehen.
Wie lange darf ein Kündigungsausschluss maximal sein?
Im Formularmietvertrag darf ein beiderseitiger Kündigungsverzicht maximal 4 Jahre umfassen – gerechnet vom Vertragsabschluss bis zur möglichen Beendigung. Bei Individualvereinbarungen sind längere Zeiträume möglich. Ein einseitiger Kündigungsverzicht nur des Mieters ist grundsätzlich unwirksam.
Wann muss der Vermieter mich informieren, ob das Mietverhältnis endet?
Bei Zeitmietverträgen ab 2001: Nur auf Ihre Anfrage. Frühestens 4 Monate vor Vertragsende können Sie anfragen, der Vermieter muss innerhalb eines Monats antworten. Bei alten Zeitmietverträgen ohne Kündigungsschutz: Der Vermieter muss von sich aus 3 Monate vor Ablauf schriftlich informieren.
Was gilt bei einem Staffelmietvertrag?
Hier ist ein Kündigungsverzicht des Mieters maximal 4 Jahre wirksam – egal ob individuell vereinbart oder im Formularmietvertrag.
Zweitmietvertrag prüfen lassen
Ist Ihr Zeitmietvertrag wirksam? Sind die Befristungsgründe haltbar? Können Sie einen unwirksamen Kündigungsausschluss umgehen? Im Rahmen der Mitgliedschaft prüft der Mieterverein Dresden Ihren gesamten Mietvertrag und zeigt Ihnen alle rechtlichen Möglichkeiten auf.
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