Kündigung der Mietwohnung: Fristen, Form und Ihre Rechte
Ob Sie selbst kündigen oder eine Kündigung vom Vermieter erhalten haben – bei der Beendigung eines Mietverhältnisses gibt es strenge formelle und rechtliche Anforderungen. Falsche Fristen, fehlende Unterschriften oder ein unwirksamer Kündigungsgrund können das gesamte Verfahren zum Scheitern bringen. Hier erfahren Sie, welche Kündigungsarten es gibt, welche Fristen gelten und wann Sie als Mieter Widerspruch einlegen können.
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Grundsätzliche Regelungen zur Kündigung
Ein Mietverhältnis kann auf verschiedenen Wegen beendet werden – je nachdem, ob es unbefristet oder befristet geschlossen wurde. Ist die Mietzeit nicht bestimmt, kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis nach den gesetzlichen Vorschriften ordentlich kündigen. Ein Zeitmietvertrag dagegen endet automatisch mit Ablauf der vereinbarten Zeit – sofern er nicht in den gesetzlich zugelassenen Fällen außerordentlich gekündigt oder einvernehmlich verlängert wird.
Unabhängig von der Art der Kündigung gilt immer: Jede Kündigung muss schriftlich erfolgen und eigenhändig unterschrieben sein (§ 568 BGB). Eine Kündigung per E-Mail oder SMS ist unwirksam.
Wichtig: Im Streitfall muss der Absender den fristgerechten Zugang der Kündigung beweisen. Ein Einlieferungsbeleg oder die Sendungsverfolgung im Internet reichen dafür allein nicht aus. Auch ein Einschreiben mit Rückschein ist riskant, wenn der Empfänger nicht angetroffen wird und die Sendung nicht abholt. Sicherer ist die persönliche Übergabe gegen Empfangsbestätigung oder der Einwurf in den Briefkasten durch einen Boten, der Inhalt, Ort und Zeitpunkt des Einwurfs bezeugen kann.
Inhaltsverzeichnis
Ordentliche Kündigung durch den Mieter
Als Mieter können Sie das Mietverhältnis jederzeit ordentlich kündigen – ohne Angabe von Gründen und unabhängig von der Dauer Ihres Mietverhältnisses. Voraussetzung ist nur, dass im Mietvertrag keine anderweitigen Vereinbarungen (z. B. ein Kündigungsausschluss) bestehen, die das Kündigungsrecht zeitweise einschränken.
Für Mieter gilt grundsätzlich eine dreimonatige Kündigungsfrist – unabhängig davon, wie lange Sie schon in der Wohnung wohnen. Mehr zur genauen Berechnung der Frist finden Sie im nächsten Abschnitt.
Wichtig: Etwas anderes gilt, wenn im Mietvertrag ein wirksamer Kündigungsausschluss vereinbart wurde. Solange dieser noch läuft, ist eine ordentliche Kündigung grundsätzlich ausgeschlossen. Das Recht zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund bleibt davon unberührt.
Ordentliche Kündigung durch den Vermieter
Strengere Regeln gelten für Vermieter: Bei Wohnungsmietverhältnissen muss der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Kündigung nachweisen und dieses im Kündigungsschreiben angeben. Liegt kein berechtigtes Interesse vor oder fehlt die ausreichende Begründung, ist die Kündigung unwirksam.
Berechtigte Interessen des Vermieters
- Vertragsverletzung des Mieters: Der Mieter hat seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt (z. B. Zahlungsverzug, schwere Hausordnungsverstöße)
- Eigenbedarf: Der Vermieter benötigt die Räume nachweislich für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts
- Hinderung wirtschaftlicher Verwertung: Der Vermieter ist durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und würde erhebliche Nachteile erleiden
- Sonstige berechtigte Interessen: In Einzelfällen Betriebsbedarf oder städtebaulich bedingter Abriss
Allein die Absicht zum Abriss reicht nicht! Der Vermieter muss konkrete, nachvollziehbare Pläne vorlegen können. Eine vage Abrissabsicht ist kein wirksamer Kündigungsgrund.
Eine Änderungskündigung – also eine Kündigung mit dem alleinigen Ziel, eine höhere Miete durchzusetzen – ist bei Wohnungsmietverhältnissen ausgeschlossen. Wer eine Mieterhöhung durchsetzen will, muss den Weg über § 558 BGB (ortsübliche Vergleichsmiete) oder § 559 BGB (Modernisierungsumlage) gehen.
Sonderfall Mietrückstand
Bereits ein Mietrückstand von mehr als einer Monatsmiete, der länger als einen Monat besteht, gilt als erhebliche Vertragsverletzung und berechtigt den Vermieter zur ordentlichen Kündigung. Anders als bei der fristlosen Kündigung wird diese ordentliche Kündigung nicht unwirksam, wenn Sie den Rückstand umgehend begleichen oder eine öffentliche Stelle die Schulden übernimmt (BGH VIII ZR 107/12, VIII ZR 6/04).
Die sogenannte Schonfristzahlung für die ordentliche Kündigung soll aber zukünftig gesetzlich geregelt werden.
Achtung Doppelte Kündigung: Vermieter sprechen häufig fristlose und ordentliche Kündigung gleichzeitig aus. Selbst wenn Sie die fristlose Kündigung durch Schonfristzahlung abwenden können, endet das Mietverhältnis nach Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist (BGH VIII ZR 231/17, VIII ZR 261/17). Wer eine doppelte Kündigung erhält, sollte unverzüglich Rechtsrat einholen.
Sonderfall Einliegerwohnungen
Bei Einliegerwohnungen (Wohnungen in Ein- oder Zweifamilienhäusern, in denen der Vermieter selbst wohnt) kann der Vermieter erleichtert kündigen – ohne Nachweis eines berechtigten Interesses. Dafür verlängert sich die Kündigungsfrist um drei Monate.
Kündigungsfristen im Detail
Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zugehen, um das Mietverhältnis zum Ablauf des übernächsten Monats zu beenden. Wichtig: Der Samstag zählt hier als Werktag. Maßgeblich für die Fristwahrung ist der Zugang beim Empfänger – nicht das Datum des Versands.
| Kündigender | Mietdauer | Kündigungsfrist |
|---|---|---|
| Mieter | Egal wie lang | 3 Monate |
| Vermieter | Bis 5 Jahre | 3 Monate |
| Vermieter | 5 bis 8 Jahre | 6 Monate |
| Vermieter | Über 8 Jahre | 9 Monate |
| Vermieter (Einliegerwohnung) | + 3 Monate auf die jeweilige Frist | +3 Monate |
Beispiel: Sie möchten als Mieter zum 31. Juli kündigen → Ihre Kündigung muss spätestens am 4. Mai (3. Werktag!) beim Vermieter eingehen. Geht sie erst am 5. Mai ein, endet das Mietverhältnis erst zum 31. August.
Abweichende Kündigungsfristen können im Mietvertrag vereinbart werden – aber nur zugunsten des Mieters. Eine längere Kündigungsfrist für Sie als Mieter ist nicht zulässig.
Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist (Sonderkündigungsrechte)
Wenn eine ordentliche Kündigung innerhalb der gesetzlichen Frist ausgeschlossen ist, kann ein Sonderkündigungsrecht infrage kommen. Als Mieter haben Sie ein solches Sonderkündigungsrecht insbesondere in folgenden Situationen:
- Verweigerung der Gebrauchsüberlassung an Dritte: Wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Überlassung der Wohnung an einen Dritten verweigert und in dessen Person kein wichtiger Grund vorliegt
- Modernisierungsankündigung: Nach Zugang einer Modernisierungsankündigung
- Mieterhöhung: Bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete oder nach einer Modernisierung
- Tod eines Mieters: Unter bestimmten Voraussetzungen für überlebende Mitmieter oder Erben
Mehr zu Sonderkündigungsrechten bei Mieterhöhung: Lesen Sie unsere Ratgeber zu Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete und Mieterhöhung nach Modernisierung.
Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
Beide Vertragsparteien können das Mietverhältnis aus wichtigem Grund fristlos kündigen (§ 543 BGB). Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Der wichtige Grund muss im Kündigungsschreiben konkret angegeben werden.
Wichtige Gründe für den Mieter
- Vertragsgemäßer Gebrauch der Wohnung wird ganz oder teilweise nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen
- Wohnraum ist so beschaffen, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gesundheitsgefährdung verbunden ist (z. B. Asbest)
- Vermieter stört den Hausfrieden nachhaltig
Wichtige Gründe für den Vermieter
- Mieter gefährdet die Mietsache erheblich durch Vernachlässigung der Sorgfaltspflicht
- Mieter überlässt die Mietsache unbefugt einem Dritten: Eine fristlose Kündigung kommt in der Regel erst infrage, wenn der Mieter die unerlaubte Gebrauchsüberlassung trotz Abmahnung fortsetzt.
- Mieter stört den Hausfrieden nachhaltig ✓ Erhebliche Mietrückstände: Verzug von mehr als einer Monatsmiete an zwei aufeinanderfolgenden Terminen ODER über längere Zeit ein Rückstand in Höhe von zwei Monatsmieten
- Sicherheitsleistung-Rückstand (seit 1.5.2013): Mieter ist mit einer Kaution in Höhe von zwei Monatsmieten in Verzug
Fristlose Kündigung ist ein scharfes Schwert: Falls Sie eine fristlose Kündigung aussprechen oder erhalten, sollten Sie sich unbedingt vor einer Reaktion rechtlich beraten lassen. Es drohen Schadensersatzansprüche und Räumungsklage.
Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung
Als Mieter können Sie Widerspruch gegen eine Kündigung einlegen, wenn bei Ihnen oder Ihren Haushaltsangehörigen besondere Härtegründe vorliegen – zum Beispiel, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Auch Krankheit, hohes Alter, Schwangerschaft oder eine besondere Verwurzelung im Wohnumfeld können Härtegründe sein.
Der Widerspruch muss in Textform erfolgen und dem Vermieter grundsätzlich spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses zugehen. Hat der Vermieter nicht rechtzeitig auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie dessen Form und Frist hingewiesen, kann der Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklärt werden.
Wann ist Widerspruch ausgeschlossen?
- Bei einer berechtigten außerordentlichen fristlosen Kündigung des Vermieters
- Wenn ein wirksamer Zeitmietvertrag mit Ablauf der vereinbarten Mietzeit endet
- Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wurde,
- Bei einem überwiegend möblierten Zimmer in der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind
- Wenn der Mieter das Mietverhältnis selbst gekündigt oder einen Mietaufhebungsvertrag geschlossen hat
Checkliste: Kündigung erhalten – was tun?
- Schritt 1: Kündigungsschreiben auf Formerfordernisse prüfen (schriftlich, eigenhändig unterschrieben?)
- Schritt 2: Ist ein wichtiger Grund oder berechtigtes Interesse angegeben und nachvollziehbar?
- Schritt 3: Wurde die richtige Kündigungsfrist eingehalten?
- Schritt 4: Liegen bei Ihnen Härtegründe vor, die einen Widerspruch rechtfertigen?
- Schritt 5: Rechtsberatung beim Mieterverein einholen (am besten innerhalb der ersten 2 Wochen)
- Schritt 6: Bei berechtigter Kündigung: Wohnungssuche zeitnah starten
Wichtiger Praxis-Tipp: Reagieren Sie auf eine Kündigung niemals voreilig. Schon kleine Formfehler oder fehlende Begründungen können eine Kündigung unwirksam machen. Im Rahmen einer Einzelfallprüfung beim Mieterverein klären wir, ob die Formvorschriften eingehalten wurden und ob ein berechtigtes Interesse oder ein wichtiger Grund tatsächlich vorliegt.
Häufige Fragen zur Wohnungskündigung
Welche Kündigungsfrist gilt für Mieter?
Für Mieter gilt grundsätzlich eine dreimonatige Kündigungsfrist – unabhängig davon, wie lange das Mietverhältnis bereits besteht. Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen, um zum Ablauf des übernächsten Monats wirksam zu werden. Wichtig: Der Samstag zählt als Werktag.
Muss eine Kündigung schriftlich erfolgen?
Ja. Jede Kündigung des Mietverhältnisses muss schriftlich erfolgen und eigenhändig unterschrieben sein. Eine Kündigung per E-Mail, SMS, WhatsApp oder mündlich ist unwirksam.
Was bedeutet Eigenbedarf?
Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die Wohnung nachweislich für sich selbst, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Eigenbedarf ist ein anerkanntes berechtigtes Interesse für eine ordentliche Kündigung – muss aber konkret begründet und nachvollziehbar sein.
Wann kann der Vermieter fristlos kündigen?
Fristlose Kündigung ist nur bei wichtigen Gründen möglich: bei erheblichen Mietrückständen (zwei Monatsmieten oder Verzug an zwei aufeinanderfolgenden Terminen), Vernachlässigung der Mietsache, nachhaltiger Störung des Hausfriedens oder Verzug mit der Kaution in Höhe von zwei Monatsmieten.
Kann ich gegen eine Kündigung Widerspruch einlegen?
Ja, bei besonderen Härtegründen wie Krankheit, hohem Alter, Schwangerschaft, fehlender angemessener Ersatzwohnung oder besonderer Verwurzelung im Wohnumfeld. Der Widerspruch muss schriftlich erfolgen und mindestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist beim Vermieter eingehen.
Was passiert bei einer Schonfristzahlung?
Bei einer fristlosen Kündigung wegen Mietrückstands können Sie diese durch Schonfristzahlung unwirksam machen – wenn Sie die Schulden innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage begleichen. Wichtig: Eine gleichzeitig ausgesprochene ordentliche Kündigung bleibt (nach aktueller Rechtslage) davon unberührt und endet nach Ablauf der Kündigungsfrist (BGH VIII ZR 231/17, VIII ZR 261/17).
Kann der Vermieter wegen Mieterhöhung kündigen?
Nein. Eine Änderungskündigung – also eine Kündigung mit dem Ziel, eine höhere Miete durchzusetzen – ist bei Wohnungsmietverhältnissen ausgeschlossen. Mieterhöhungen müssen über § 558 BGB (ortsübliche Vergleichsmiete) oder § 559 BGB (Modernisierung) durchgesetzt werden.
Kann eine Kündigung widerufen werden?
Nein, grundsätzlich nicht. Die Kündigung ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung und wird mit ihrem Zugang beim Vermieter wirksam. Sie kann danach nur mit Zustimmung des Vermieters zurückgenommen werden.
Kündigung erhalten? Lassen Sie sich beraten
Eine erhaltene Kündigung erfordert schnelles, aber überlegtes Handeln. Falsche Reaktionen können teuer werden – richtige Schritte können das Mietverhältnis retten. Der Mieterverein Dresden begleitet Sie durch den gesamten Prozess: von der formellen Prüfung über den Widerspruch bis zur Räumungsklage.
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