Mieterhöhung nach Modernisierung: So prüfen Sie die Erhöhung nach § 559 BGB
Nach einer Modernisierung darf der Vermieter die Miete unter bestimmten Voraussetzungen erhöhen. Umlagefähig sind grundsätzlich 8 Prozent der berücksichtigungsfähigen Kosten pro Jahr. Zusätzlich ist die Erhöhung innerhalb von sechs Jahren begrenzt: Sie darf höchstens 3 Euro je Quadratmeter betragen, bei einer bisherigen monatlichen Miete von weniger als 7 Euro je Quadratmeter höchstens 2 Euro. Hier erfahren Sie, welche Maßnahmen eine Mieterhöhung rechtfertigen, wie sie berechnet wird und welche Rechte Mieter haben.
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Modernisierungsumlage: Die Rechtslage seit 2019
Die Mieterhöhung nach Modernisierung ist in den §§ 559 bis 559b BGB geregelt. Mit dem Mietrechtsanpassungsgesetz vom 1. Januar 2019 wurden die Regelungen zugunsten der Mieter deutlich verschärft:
- Modernisierungsumlage wurde von 11 % auf 8 % der Kosten reduziert
- Erstmals Kappungsgrenze von 3 €/m² in 6 Jahren eingeführt
- Reduzierte Kappungsgrenze von 2 €/m² bei Mieten unter 7 €/m²
- Vereinfachtes Umlageverfahren bei kleineren Modernisierungen
Hinweis: Möchte der Vermieter stattdessen die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen, gelten andere Regeln. Mehr dazu im Ratgeber „Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete“.
Welche Modernisierungsmaßnahmen berechtigen zur Mieterhöhung?
Nicht jede Baumaßnahme ist eine Modernisierung im Sinne des Gesetzes. Berechtigt zur Mieterhöhung sind bauliche Veränderungen, die:
- Endenergie nachhaltig einsparen (energetische Modernisierung)
- Den Wasserverbrauch nachhaltig reduzieren
- Den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen
- Die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern
- Aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (z. B. behördliche Anordnungen)
Wichtig: Reine Erhaltungs- und Reparaturmaßnahmen sind keine Modernisierungen. Sie berechtigen nicht zur Mieterhöhung – auch dann nicht, wenn sie als „Modernisierung“ deklariert werden.
Welche Maßnahmen berechtigen NICHT zur Mieterhöhung?
- Maßnahmen, durch die ausschließlich erneuerbare Primärenergie eingespart wird (sofern nicht zugleich energetische Modernisierung)
- Maßnahmen zum Klimaschutz (außerhalb energetischer Modernisierung)
- Maßnahmen, durch die neuer Wohnraum geschaffen wird
Wie wird die Modernisierungsumlage berechnet?
Der Vermieter darf die jährliche Miete um 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten erhöhen.
Berechnungsbeispiel: Modernisierungskosten für die Wohnung: 20.000 €
Jährliche Erhöhung: 20.000 € × 8 % = 1.600 €
Monatliche Erhöhung: 1.600 € ÷ 12 = 133,33 €
Was zählt NICHT zu den aufgewendeten Kosten?
- Ersparte Instandhaltungskosten – diese müssen vorab abgezogen werden, da sie ohnehin vom Vermieter zu tragen wären
- Kosten, die vom Mieter oder einem Dritten übernommen wurden
- Öffentliche Zuschüsse und Fördermittel (z. B. KfW, BAFA)
Vereinfachtes Umlageverfahren bei kleinen Modernisierungen
Seit 1.1.2019: Bei Modernisierungskosten von höchstens 10.000 € dürfen Vermieter pauschal 30 % als ersparte Instandhaltungskosten abziehen – ohne genauen Nachweis. Der Rest darf umgelegt werden.
Beispiel: Modernisierungskosten 9.000 € → 30 % ersparte Instandhaltung (2.700 €) → umlagefähig: 6.300 €
Mehrere Wohnungen, gemeinsame Kosten
Wurden Modernisierungsmaßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt (z. B. Dämmung der Fassade eines Mehrfamilienhauses), sind die Kosten in einem angemessenen Verhältnis auf die einzelnen Wohnungen zu verteilen – in der Regel nach Wohnfläche.
Die Kappungsgrenze: Maximale Erhöhung in 6 Jahren
Auch wenn die rechnerische Erhöhung höher wäre: Innerhalb von 6 Jahren darf die Miete durch Modernisierungsumlagen um maximal einen festen Betrag pro Quadratmeter steigen.
- Standard-Kappungsgrenze: maximal 3 €/m² in 6 Jahren
- Reduzierte Kappungsgrenze: maximal 2 €/m² in 6 Jahren bei Mieten unter 7 €/m²
Beispielrechnung: Wohnfläche: 70 m², aktuelle Miete: 8 €/m²; Maximale Erhöhung durch Modernisierungen in 6 Jahren: 70 m² × 3 € = 210 €/Monat Darüber hinausgehende Modernisierungskosten können nicht mehr umgelegt werden.
Wichtig: Übersteigt die Erhöhung diese Kappungsgrenze, ist der überschießende Teil unwirksam.
Sonderfall: Heizungstausch nach dem GEG
Seit 2024 gelten für Modernisierungsmieterhöhungen nach einem Heizungstausch besondere Regeln:
- Wegen des Einbaus oder der Aufstellung einer Heizungsanlage darf die monatliche Miete innerhalb von sechs Jahren höchstens um 0,50 €/m² steigen. Die allgemeinen Kappungsgrenzen von 3 beziehungsweise 2 €/m² müssen ebenfalls eingehalten werden.
- Nimmt der Vermieter öffentliche Fördermittel in Anspruch und erhöht er die Miete nach § 559e BGB, müssen die Fördermittel von den Kosten abgezogen werden. Zudem werden ersparte Erhaltungskosten pauschal mit 15 % berücksichtigt.
- Beim Einbau einer Wärmepumpe kann die Umlage zusätzlich begrenzt sein: Wird der gesetzlich erforderliche Effizienznachweis nicht erbracht, dürfen grundsätzlich nur 50 % der auf die Wohnung entfallenden Kosten angesetzt werden.
Diese Sonderregelung schützt Mieter vor übermäßigen Kostenbelastungen durch den verpflichtenden Heizungstausch.
Form und Inhalt der Mieterhöhungserklärung
Der Vermieter muss die Mieterhöhung in Textform geltend machen. Die Erklärung ist nur dann wirksam, wenn sie folgende Anforderungen erfüllt:
- Berechnung und Erläuterung der tatsächlich aufgewendeten Kosten
- Angabe und Abzug erhaltener Fördermittel und Zuschüsse
- Die Erhöhungserklärung muss für den Mieter aus sich heraus verständlich und nachprüfbar sein
- Auf Verlangen des Mieters: Einsicht in die Original-Abrechnungsbelege
Was bedeutet „Textform“? Eine Erklärung in einer Urkunde oder auf andere zur dauerhaften Wiedergabe geeignete Weise (z. B. E-Mail, Brief, Fax). Im Gegensatz zur Schriftform muss sie nicht eigenhändig unterschrieben sein – die Person des Erklärenden muss aber klar genannt und der Abschluss der Erklärung erkennbar gemacht werden. (§ 126b BGB)
Formfehler machen die Erklärung unwirksam! Eine unklare oder unvollständige Erhöhungserklärung können Sie zurückweisen. Der Vermieter muss dann eine neue, fehlerfreie Erklärung abgeben
Wann tritt die Mieterhöhung in Kraft?
Beginn des dritten Monats nach Zugang
Die Mieterhöhung tritt zum Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung in Kraft.
Beispiel: Die Erhöhungserklärung geht Ihnen am 5. Juli zu. Die erhöhte Miete ist fällig ab 1. Oktober desselben Jahres.
Verlängerte Frist: 9 Monate
Die Frist verlängert sich um 6 Monate (insgesamt also 9 Monate), wenn:
- Der Vermieter Sie nicht im Rahmen der Modernisierungsankündigung über die zu erwartende Mieterhöhung informiert hat, oder
- Die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 % übersteigt
Beispiel: Erklärung geht am 5. Juli zu → bei verlängerter Frist wird die Erhöhung erst ab April des Folgejahres fällig.
Wann ist eine Mieterhöhung nach Modernisierung ausgeschlossen?
Eine Modernisierungsumlage ist nicht möglich, wenn:
- Eine Staffelmiete vereinbart wurde
- Eine Indexmiete vereinbart wurde (Ausnahme: Modernisierung aufgrund von Umständen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat)
- Die Modernisierungsarbeiten bereits bei Abschluss des Mietvertrags beendet waren
BGH-Urteil VIII ZR 6/2007: Eine fehlerhafte oder verspätete Modernisierungsankündigung führt nicht automatisch zum Wegfall der Mieterhöhung – vorausgesetzt, es liegen keine Härtegründe vor.
Der Härteeinwand: Wann müssen Sie keine Erhöhung dulden?
Selbst bei rechtmäßiger Modernisierungsmaßnahme kann die Mieterhöhung ausgeschlossen sein, wenn sie für Sie eine unzumutbare Härte bedeuten würde. Berücksichtigt werden dabei auch die künftigen Betriebskosten.
Wann liegt eine unzumutbare Härte vor?
Eine Härte kann sich aus persönlichen, finanziellen oder gesundheitlichen Gründen ergeben – etwa bei geringem Einkommen, Krankheit oder familiärer Situation. Die Abwägung findet zwischen Ihren Interessen und denen des Vermieters statt.
Härteeinwand ausgeschlossen, wenn:
- Die Mietsache lediglich in einen allgemein üblichen Zustand versetzt wurde, oder
- Die Modernisierung aufgrund von Umständen erfolgte, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (z. B. behördliche Auflagen)
Fristen für den Härteeinwand
- Reguläre Frist: Binnen eines Monats nach Zugang der Modernisierungsankündigung schriftlich beim Vermieter geltend machen
- Verlängerte Frist: Bis zum Beginn der Modernisierungsmaßnahme – wenn: die Ankündigung nicht den gesetzlichen Anforderungen entsprach, der Vermieter Sie nicht auf Form und Frist hingewiesen hat, oder Sie ohne Verschulden an der Fristeinhaltung gehindert waren
Praxis-Tipp: Lassen Sie Ihren Härteeinwand immer schriftlich beim Vermieter vorbringen und bewahren Sie einen Sendebeleg auf (Einschreiben mit Rückschein oder dokumentierte E-Mail).
Ihr Sonderkündigungsrecht bei Modernisierungserhöhung
Wie bei der ortsüblichen Vergleichsmiete steht Ihnen auch bei der Modernisierungsumlage ein Sonderkündigungsrecht zu:
- Kündigungsfrist: Bis zum Ende des zweiten Monats nach Erhalt der Mieterhöhungserklärung
- Wirkung: Mietverhältnis endet zum Ablauf des übernächsten Monats
- Wichtig: Wenn Sie kündigen, tritt die Mieterhöhung nicht in Kraft
Beispiel: Erhöhungserklärung am 5. Juli erhalten → Kündigung bis 30. September → Mietverhältnis endet am 30. November. Die erhöhte Miete müssen Sie in dieser Zeit nicht zahlen.
Alternative Wege zur Mieterhöhung
Alternativ zur Modernisierungsumlage nach § 559 BGB kann der Vermieter auch andere Wege wählen:
Erhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB)
Hierbei ist keine Berechnung und Erläuterung der aufgewendeten Modernisierungskosten erforderlich. Stattdessen gilt eine Bezugnahme auf den Mietspiegel oder Vergleichswohnungen. Mehr dazu im Ratgeber „Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete“.
Vereinbarung nach § 557 BGB
Auch eine einvernehmliche Mieterhöhung ist möglich. Dies setzt allerdings Ihre Zustimmung voraus.
Vorsicht bei Vereinbarungen: Holen Sie sich vor der Unterzeichnung einer solchen Vereinbarung unbedingt Rechtsrat ein.
Mieterhöhung nach Modernisierung erhalten? Diese Checkliste hilft
- Ist die Maßnahme tatsächlich eine Modernisierung? (Nicht: bloße Instandhaltung/Reparatur)
- Wurden die Modernisierungskosten korrekt berechnet? (Inkl. Abzug von Förderung und Instandhaltungsanteil)
- Wird die Kappungsgrenze beachtet? (3 €/m² bzw. 2 €/m² in 6 Jahren)
- Ist die Erklärung formgerecht? (Textform, Berechnung, Erläuterung, Belege)
- Wurde die richtige Frist eingehalten? (3 oder 9 Monate)
- Liegen Härtegründe vor? (Einwand binnen Monatsfrist)
- Soll ich vom Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen? (Bis Ende des 2. Monats nach Erhalt)
Häufige Fragen zur Mieterhöhung nach Modernisierung
Wie viel Prozent darf der Vermieter nach Modernisierung umlegen?
Seit 1. Januar 2019 dürfen 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten jährlich auf die Miete umgelegt werden. Vorher waren es 11 Prozent.
Was ist die Kappungsgrenze bei der Modernisierungsumlage?
Innerhalb von 6 Jahren darf die Miete durch Modernisierungsumlagen um maximal 3 Euro pro Quadratmeter steigen. Bei Mieten unter 7 Euro pro Quadratmeter gilt eine reduzierte Kappungsgrenze von 2 Euro pro Quadratmeter.
Wann darf der Vermieter die Modernisierungsumlage nicht erheben?
Bei vereinbarter Staffelmiete und in der Regel auch bei Indexmiete (Ausnahme: Modernisierungen die der Vermieter nicht zu vertreten hat). Auch wenn die Modernisierung bereits vor Mietvertragsabschluss beendet war oder wenn Sie nicht zur Duldung verpflichtet waren und Härtegründe geltend gemacht haben.
Kann ich gegen die Mieterhöhung einen Härteeinwand erheben?
Ja. Sie können den Härteeinwand binnen eines Monats nach Zugang der Modernisierungsankündigung schriftlich beim Vermieter geltend machen. In Ausnahmefällen ist die Frist bis zum Beginn der Maßnahme verlängert.
Wie kann ich auf eine Modernisierungserhöhung reagieren?
Sie können prüfen, ob die Berechnung korrekt ist, einen Härteeinwand erheben oder vom Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Bis zum Ende des zweiten Monats nach Erhalt der Mieterhöhungserklärung können Sie außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen.
Müssen Fördermittel von den Kosten abgezogen werden?
Ja. Öffentliche Zuschüsse, KfW- und BAFA-Fördermittel sowie sonstige Drittmittel müssen vor der Berechnung der 8 Prozent von den aufgewendeten Kosten abgezogen werden.
Mieterhöhung nach Modernisierung prüfen lassen
Mieterhöhungen nach Modernisierung sind in vielen Fällen formell oder rechnerisch fehlerhaft – und können Sie schnell mehrere tausend Euro über die Jahre kosten. Lassen Sie die Erklärung vom Mieterverein Dresden prüfen.
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