Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete: So prüfen Sie das Erhöhungsverlangen
Eine Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete erfolgt im Zustimmungsverfahren nach § 558 BGB. Das heißt: Der Vermieter bittet Sie um Zustimmung – Sie prüfen, ob alle gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. In Dresden gilt eine abgesenkte Kappungsgrenze von 15 %. Hier erfahren Sie, worauf Sie achten müssen und welche Rechte Sie haben.
Bereits Mitglied? → Termin vereinbaren: 0351 866450 oder → Mein DMB Login
Mieterhöhung im Zustimmungsverfahren – was bedeutet das?
Im Gegensatz zu Modernisierungserhöhungen oder Mieterhöhungen aufgrund gestiegener Betriebskosten erfolgt die Erhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete im sogenannten Zustimmungsverfahren:
- Der Vermieter sendet Ihnen ein Erhöhungsverlangen in Textform mit Begründung
- Sie haben Zeit, das Verlangen zu prüfen
- Sie können zustimmen, teilweise zustimmen oder ablehnen
- Bei Ablehnung oder Teilzustimmung kann der Vermieter auf Zustimmung klagen (nicht auf Zahlung!)
- Das Gericht prüft, ob das Erhöhungsverlangen formell und inhaltlich den gesetzlichen Anforderungen genügt
Hinweis: Wenn der Vermieter im Erhöhungsverlangen auf die Möglichkeit des Klageweges hinweist, ist das keine Drohung. Es handelt sich um eine zulässige Erläuterung möglicher Rechtsfolgen.
Die 3 gesetzlichen Voraussetzungen nach § 558 BGB
Der Vermieter darf eine Mieterhöhung nur verlangen, wenn alle drei der folgenden Voraussetzungen erfüllt sind. Fehlt eine, ist das Erhöhungsverlangen ganz oder teilweise unwirksam.
1. 15-Monats-Frist
Die Miete muss zum beabsichtigten Zeitpunkt des Inkrafttretens der Erhöhung mindestens 15 Monate lang unverändert sein.
Wichtig: Mieterhöhungen aufgrund einer Modernisierung oder wegen gestiegener Betriebskosten werden bei dieser Frist nicht berücksichtigt.
2. Die ortsübliche Vergleichsmiete als Obergrenze
Bei der beabsichtigten Erhöhung darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschritten werden. Diese setzt sich zusammen aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde (oder vergleichbarer Gemeinde) für Wohnraum gezahlt werden, der nach folgenden Kriterien vergleichbar ist:
- Art der Wohnung
- Größe
- Ausstattung
- Beschaffenheit
- Lage
- Energetische Ausstattung und Beschaffenheit
Maßgeblich sind Mieten, die in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert wurden (Erhöhungen der Betriebskosten ausgenommen).
3. Kappungsgrenze: Maximale Erhöhung in 3 Jahren
Die Miete darf sich innerhalb von drei Jahren um maximal einen bestimmten Prozentsatz erhöhen – selbst wenn die ortsübliche Vergleichsmiete eine höhere Erhöhung zuließe.
- Bundesweit: Maximal 20 % Erhöhung in 3 Jahren
- In Dresden: Reduzierte Kappungsgrenze von 15 % in 3 Jahren
Aktuell in Dresden (Stand 2026): Die Sächsische Kappungsgrenzen-Verordnung wurde bis zum 30.06.2027 verlängert. Mieten in bestehenden Mietverhältnissen dürfen in Dresden innerhalb von drei Jahren also nur um maximal 15 % angehoben werden.
Bei der Berechnung der Kappungsgrenze werden Mieterhöhungen nach Modernisierung oder wegen gestiegener Betriebskosten ebenfalls nicht berücksichtigt.
Form und Begründung des Erhöhungsverlangens
Das Mieterhöhungsverlangen muss in Textform erklärt und begründet werden. Zur Begründung kann der Vermieter Bezug nehmen auf:
- Einen Mietspiegel
- Eine Auskunft aus einer Mietdatenbank
- Ein Sachverständigengutachten
- Entsprechende Mieten für mindestens 3 vergleichbare Wohnungen
Was bedeutet „Textform“?
Textform meint eine Erklärung in einer Urkunde oder auf andere zur dauerhaften Wiedergabe geeignete Weise (z. B. E-Mail, Brief, Fax). Im Gegensatz zur Schriftform muss sie nicht eigenhändig unterschrieben sein – die Person des Erklärenden muss aber genannt und der Abschluss der Erklärung erkennbar gemacht werden.
(§ 126b BGB)
In Dresden typisch: Die Bezugnahme auf den qualifizierten Mietspiegel ist hier die häufigste Begründungsform. Er wird im Streitfall vor Gericht als Beweismittel herangezogen.
Wichtig: Der Vermieter muss die Angabe aus dem qualifizierten Mietspiegel auch dann mitteilen, wenn er die Erhöhung auf ein anderes Begründungsmittel stützt.
Der Vermieter muss Ihnen plausibel darlegen, dass die verlangte Miete die ortsübliche Miete für vergleichbare Wohnungen nicht überschreitet. Die bloße Behauptung reicht nicht aus. Allerdings muss der Vermieter im Erhöhungsverlangen noch nicht beweisen, dass die Miete ortsüblich ist – er muss Ihnen aber so viele Hinweise geben, dass Sie selbst nachprüfen können, ob die Forderung gerechtfertigt ist.
Welche Fristen gelten?
Ihre Überlegungsfrist als Mieter
Sie haben bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang des Erhöhungsverlangens Zeit, dem Verlangen zuzustimmen oder es abzulehnen.
Beispiel: Erhöhungsverlangen geht am 10. März zu → Sie haben bis zum 31. Mai Zeit zu reagieren.
- Zinsverbilligte oder zinslose Darlehen aus öffentlichen Haushalten
- Zuschüsse oder Darlehen zur Deckung laufender Aufwendungen
- Mieterdarlehen
- Mietvorauszahlung
- Von einem Dritten erbrachte Leistungen
Wann schulden Sie die erhöhte Miete?
Soweit Sie zustimmen, schulden Sie die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Erhöhungsverlangens.
Beispiel: Erhöhungsverlangen geht am 10. März zu → Erhöhte Miete ab 1. Juni.
Klagefrist des Vermieters
Stimmen Sie nicht zu, kann der Vermieter innerhalb weiterer drei Monate auf Erteilung der Zustimmung klagen (nicht auf Zahlung der höheren Miete!).
Lässt der Vermieter diese Frist ungenutzt verstreichen, kann er keine Ansprüche mehr aus dem Mieterhöhungsverlangen geltend machen.
Vorsicht: Zustimmung durch Zahlung möglich
Wichtig zu wissen: Zahlen Sie nach einem Mieterhöhungsverlangen mehrfach vorbehaltlos die verlangte erhöhte Miete, kann darin eine stillschweigende Zustimmung zur Mieterhöhung liegen. Der BGH hat dies bei drei aufeinanderfolgenden Zahlungen angenommen. Ob tatsächlich eine Zustimmung vorliegt, hängt jedoch von den Umständen des Einzelfalls ab. Ist die Zustimmung bereits wirksam erklärt, kann der Vermieter grundsätzlich keine zusätzliche schriftliche Erklärung verlangen.
(BGH, Beschluss vom 30.01.2018, Az. VIII ZB 74/16)
Praktische Konsequenz: Wenn Sie das Erhöhungsverlangen nicht zustimmen wollen, sollten Sie die erhöhte Miete entweder gar nicht zahlen. Andernfalls droht eine ungewollte stillschweigende Zustimmung.
Ihr Sonderkündigungsrecht bei Mieterhöhung
Verlangt der Vermieter eine Mieterhöhung, steht Ihnen ein Sonderkündigungsrecht zu:
- Kündigungsfrist: Bis zum Ende des zweiten Monats nach Erhalt des Mieterhöhungsverlangens
- Wirkung: Mietverhältnis endet zum Ablauf des übernächsten Monats
Diese Spanne deckt sich mit Ihrer Überlegungsfrist für die Zustimmung.
Wann ist das Sonderkündigungsrecht besonders wertvoll?
- Bei einem Zeitmietvertrag
- Wenn Mieter und Vermieter einen befristeten Kündigungsausschluss vereinbart haben
Tipp: Auch wenn das Sonderkündigungsrecht wenig spektakulär klingt – es kann in diesen Konstellationen ein wertvolles „Notausstieg-Recht“ sein.
Wichtiger Hinweis zum Mietspiegel
Achtung Stichtagsregel: Wird die ortsübliche Vergleichsmiete mit einem Mietspiegel ermittelt, ist der Stichtag der Datenerhebung für den Mietspiegel maßgeblich.
Das ist besonders wichtig, wenn während des Mieterhöhungsverfahrens ein neuer Mietspiegel in Kraft tritt – dann gelten unter Umständen andere Werte.
Mieterhöhung erhalten? Diese Checkliste hilft
- Ist die 15-Monats-Frist eingehalten? (Letzte Mieterhöhung mindestens 15 Monate vorher)
- Wird die ortsübliche Vergleichsmiete eingehalten? (Vergleich mit qualifiziertem Mietspiegel)
- Wird die Kappungsgrenze beachtet? (In Dresden: max. 15 % in 3 Jahren)
- Ist das Verlangen in Textform und begründet? (Mietspiegel-Bezug, Gutachten oder Vergleichswohnungen)
- Habe ich die Überlegungsfrist erfasst? (Ende des zweiten Monats nach Zugang)
Im Zweifelsfall: Holen Sie sich vor der Zustimmung rechtliche Beratung ein. Eine falsche Reaktion kann teuer werden.
Häufige Fragen zur Mieterhöhung
Wie hoch ist die Kappungsgrenze in Dresden?
In Dresden gilt eine abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent in drei Jahren. Diese Regelung wurde durch die Sächsische Kappungsgrenzen-Verordnung bis zum 30.06.2027 verlängert. Bundesweit liegt die Kappungsgrenze bei 20 Prozent.
Wie oft darf der Vermieter die Miete erhöhen?
Frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung – und nur, wenn die Miete zum Wirksamkeitstermin der neuen Erhöhung mindestens 15 Monate unverändert war. Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskosten zählen dabei nicht mit.
Was passiert, wenn ich nicht auf das Erhöhungsverlangen reagiere?
Sie haben bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang Zeit zu reagieren. Reagieren Sie nicht, kann der Vermieter innerhalb weiterer drei Monate auf Zustimmung klagen. Lässt er auch diese Frist verstreichen, ist die Erhöhung hinfällig. Vorsicht: Zahlen Sie vorbehaltlos die erhöhte Miete, kann das als konkludente Zustimmung gelten.
Kann ich bei einer Mieterhöhung kündigen?
Ja. Sie haben ein Sonderkündigungsrecht: Bis zum Ende des zweiten Monats nach Erhalt des Erhöhungsverlangens können Sie zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Das ist besonders wertvoll bei längeren Kündigungsfristen oder Kündigungsausschluss-Vereinbarungen.
Was bedeutet „qualifizierter Mietspiegel"?
Ein qualifizierter Mietspiegel ist eine besondere Form des Mietspiegels, die nach den Vorgaben des § 558d BGB erstellt wird. Er hat im Streitfall vor Gericht hohe Beweiskraft, weil die Daten methodisch sauber erhoben wurden. In Dresden wird in Mieterhöhungsverfahren typischerweise auf den qualifizierten Mietspiegel Bezug genommen.
Mieterhöhung prüfen lassen
Eine Mieterhöhung kann Ihnen jährlich mehrere hundert Euro kosten – und ist nicht selten formell oder inhaltlich fehlerhaft. Lassen Sie das Erhöhungsverlangen vom Mieterverein Dresden prüfen.
Verwandte Beiträge
