Schönheitsreparaturen: Wann müssen Mieter wirklich renovieren?
Streichen, tapezieren, lackieren – Schönheitsreparaturen sind beim Auszug einer der größten Streitpunkte zwischen Mietern und Vermietern. Viele Mieter glauben, sie müssten beim Auszug pauschal renovieren. Das stimmt oft nicht! Zahlreiche Klauseln in Mietverträgen sind nach BGH-Rechtsprechung unwirksam. Hier erfahren Sie, wann Sie wirklich renovieren müssen, welche Klauseln nicht gelten und wie Sie sich vor Forderungen schützen können.
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Wer ist eigentlich für Schönheitsreparaturen zuständig?
Nach dem Gesetz obliegen dem Vermieter alle Instandsetzungen in der Mietwohnung – darunter auch Schönheitsreparaturen. Nur unter bestimmten Voraussetzungen kann die Renovierungspflicht per Mietvertrag auf den Mieter übertragen werden.
Das bedeutet: Sie als Mieter müssen Schönheitsreparaturen nur dann durchführen, wenn eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag steht – und diese auch wirksam ist. Die Vereinbarung darf den Mieter nicht unangemessen benachteiligen und muss hinreichend transparent sein. Ist nichts vereinbart oder ist die Klausel unwirksam, muss der Vermieter für die Schönheitsreparaturen sorgen und die Kosten übernehmen.
Wichtig zu wissen: Eine erhebliche Anzahl von Schönheitsreparatur-Klauseln in Mietverträgen ist nach BGH-Rechtsprechung unwirksam. Bevor Sie aus eigenem Antrieb mit dem Pinsel loslegen, lohnt sich unbedingt eine rechtliche Prüfung Ihres Mietvertrags – das kann Sie mehrere hundert Euro sparen.
Inhaltsverzeichnis
Was zählt zu Schönheitsreparaturen – und was nicht?
Als Mieter müssen Sie nur das renovieren, was Sie beim normalen Wohnen abgenutzt haben. Schönheitsreparaturen umfassen typischerweise:
- Streichen oder Tapezieren der Wände und Decken
- Streichen von Heizkörpern und Heizungsrohren
- Streichen der Innentüren
- Streichen von Außentüren und Fenstern von innen
Für Schäden, die nicht durch normale Abnutzung entstehen, haften Sie als Mieter nur bei eigenem Verschulden – ansonsten muss der Vermieter dafür aufkommen.
Sonderfall Raucher: Rauchen in der Wohnung gehört grundsätzlich zum vertragsgemäßen Gebrauch. Verfärbungen und Gerüche, die sich durch übliche Schönheitsreparaturen wie Streichen oder Tapezieren beseitigen lassen, werden daher nach den allgemeinen Regeln über Schönheitsreparaturen behandelt. Sind die Rauch- und Nikotinrückstände jedoch so stark, dass darüber hinausgehende Sanierungsarbeiten erforderlich werden, kann der Vermieter Schadensersatz verlangen.
Was sind KEINE Schönheitsreparaturen?
Folgende Arbeiten gehören nicht zu den Schönheitsreparaturen – sie fallen unter Instandhaltungspflichten des Vermieters:
- Glasarbeiten
- Reparaturen an Gasgeräten, Lichtschaltern, Türschlössern, Heizkörpern, Gas- und Lichtleitungen
- Beseitigung von Schäden am Mauerwerk oder Putz (sofern nicht vom Mieter verschuldet), einschließlich anschließender Malerarbeiten
- Anstrich von Fenstern und Wohnungstüren von außen
- Schwärzlich verfärbte Fugen im Badezimmer
- Abschleifen und Versiegeln von Parkettfußböden
- Auswechseln von Teppichböden
Wie muss renoviert werden?
Eine fachgerechte Ausführung ist erforderlich – die Arbeiten müssen „mittlerer Art und Güte“ sein. Aber: Der Vermieter darf keine Ausführung durch eine Fachfirma verlangen. Sie können also selbst streichen, sofern das Ergebnis fachgerecht ist.
Renovierung beim Einzug: Unrenoviert übernommen, nichts renoviert!
Wer eine unrenovierte Wohnung übernimmt, muss weder während des Mietverhältnisses noch beim Auszug renovieren – auch dann nicht, wenn der Mietvertrag das vorsieht. Das hat der Bundesgerichtshof eindeutig entschieden (BGH VIII ZR 185/14).
Warum? Der Mieter soll die Wohnung beim Auszug nicht in einen besseren Zustand versetzen müssen, als er sie übernommen hat. Eine Klausel, die das verlangt, benachteiligt den Mieter unangemessen.
Zulässig ist allerdings eine individuelle Vereinbarung, nach der Sie für die Renovierungsarbeiten einen angemessenen Ausgleich erhalten – zum Beispiel einen Mietnachlass für die ersten Monate nach dem Einzug.
Renovierungsfristen während der Mietzeit
Ist die Pflicht zu Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter übertragen, müssen Renovierungen bei tatsächlichem Bedarf ausgeführt werden. Die folgenden Zeiträume dienen dabei lediglich als Orientierung:
| Raum | Renovierungsfrist |
|---|---|
| Küche, Bad, Dusche | alle 3 Jahre |
| Wohn-/Schlafräume, Flure, Dielen, Toiletten | alle 5 Jahre |
| Andere Nebenräume | alle 7 Jahre |
Wichtig: Beim Auszug und nach Ablauf der Regelfristen wird zwar vermutet, dass Renovierungsbedarf besteht – maßgeblich ist aber immer der tatsächliche Zustand der Wohnung. Sind die Wände tatsächlich noch in gutem Zustand, müssen Sie nicht streichen.
Keine „starren Fristen" zulässig
Die Zeiträume dürfen nicht als starre, verbindliche Fristen ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand vereinbart werden. Unwirksam sind Klauseln mit Formulierungen wie:
- „spätestens" nach 3/5/7 Jahren renovieren
- „mindestens" alle 3/5/7 Jahre renovieren
- Klauseln ohne jeglichen Zusatz, die nach Fristablauf eine Renovierung vorschreiben
Renovierung beim Auszug
Unwirksam sind vorformulierte Klauseln, die vom Mieter unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Renovierung und vom tatsächlichen Renovierungsbedarf eine Renovierung beim Auszug verlangen.
Wirksam ist dagegen eine individuelle Vereinbarung, in der Sie sich beim Auszug zur Renovierung verpflichten.
Quotenklausel: Immer unwirksam!
Manche Mietverträge enthalten eine sogenannte Quotenklausel – sie verlangt, dass der Mieter beim Auszug anteilig die Kosten trägt, wenn die Renovierungsfristen noch nicht abgelaufen sind. Diese Klauseln sind immer unwirksam (BGH VIII ZR 242/13), weil der zu zahlende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden kann.
Häufige unwirksame Klauseln im Überblick
Viele Schönheitsreparatur-Klauseln in Mietverträgen sind nach der BGH-Rechtsprechung unwirksam. Hier die häufigsten:
- Renovierung beim Auszug unabhängig vom Renovierungsbedarf
- Starre Fristen („spätestens", „mindestens")
- Quotenklauseln (anteilige Kostenbeteiligung)
- Vorgaben zur Ausführungsart oder Farbwahl während der Mietzeit
- Verpflichtung zur Renovierung bei unrenoviert übernommener Wohnung
- Renovierung durch Fachfirma vorgeschrieben
Mehrere Klauseln: Was passiert bei Teilunwirksamkeit?
Enthält der Mietvertrag mehrere Regelungen zu Schönheitsreparaturen (z. B. laufende Renovierung und Endrenovierung), müssen alle Klauseln gemeinsam beurteilt werden. Auch Individualvereinbarungen sind dabei einzubeziehen.
Folge: Ist auch nur eine Teilregelung unwirksam, entfällt grundsätzlich die gesamte Renovierungspflicht des Mieters. Ausnahme: Ist nur die Quotenklausel unwirksam, bleiben die übrigen Regelungen über die Durchführung wirksam.
Folgen bei Unwirksamkeit: Sind formularvertragliche Regelungen zu Schönheitsreparaturen unwirksam, gelten die gesetzlichen Vorschriften – und die besagen: Der Vermieter muss renovieren.
Schon renoviert – obwohl die Klausel unwirksam war?
Haben Sie irrtümlich renoviert, obwohl die Vereinbarung unwirksam war? Dann können Sie vom Vermieter die Erstattung der dafür aufgewendeten Kosten verlangen. Bewahren Sie also alle Rechnungen und Quittungen auf!
Ausnahmen: Wann müssen Sie trotz Klausel nicht renovieren?
Selbst wenn der Mietvertrag eine wirksame Schönheitsreparatur-Klausel enthält, gibt es Situationen, in denen Sie möglicherweise nicht renovieren müssen:
- Wenn in einem Mietaufhebungsvertrags die Pflichten für den Mieter erlassen werden
- Wenn Sie nach eigener berechtigter fristloser Kündigung ausziehen
- Wenn die Wohnung nicht in renovierungsfähigem Zustand ist (z. B. durch Feuchtigkeitsschäden)
- Wenn der Vermieter die Durchführung der Schönheitsreparaturen verhindert
- Wenn infolge von Modernisierungs- oder Instandsetzungsarbeiten des Vermieters Schönheitsreparaturen erforderlich werden
Sonderfall: Alte DDR-Mietverträge
Auch bei DDR-Altverträgen müssen Sie nur dann Schönheitsreparaturen ausführen, wenn das im Vertrag steht. Der Begriff „malermäßige Instandsetzung“ ist dabei mit „Schönheitsreparaturen“ gleichzusetzen.
Checkliste: Schönheitsreparaturen prüfen
- Schritt 1: Mietvertragsklausel zu Schönheitsreparaturen sorgfältig lesen
- Schritt 2: Auf unwirksame Formulierungen achten („spätestens", „mindestens", Quotenklausel)
- Schritt 3: Wohnung beim Einzug unrenoviert übernommen? Dann besteht in der Regel keine Renovierungspflicht.
- Schritt 4: Vor dem Renovieren: Klausel beim Mieterverein prüfen lassen
- Schritt 5: Bei Renovierung: Rechnungen und Quittungen aufbewahren
- Schritt 6: Wohnungsübergabeprotokoll sorgfältig dokumentieren
Wichtig: Eine Schönheitsreparatur-Prüfung kann Sie mehrere hundert Euro sparen – denn unrechtmäßig durchgeführte Renovierungen können Sie vom Vermieter zurückfordern.
Häufige Fragen zu Schönheitsreparaturen
Muss ich beim Auszug renovieren?
Nur wenn der Mietvertrag eine wirksame Schönheitsreparatur-Klausel enthält und objektiv Renovierungsbedarf besteht. Klauseln, die Sie unabhängig vom tatsächlichen Renovierungsbedarf zur Renovierung beim Auszug verpflichten, sind nach BGH-Rechtsprechung unwirksam. Bei unrenoviert übernommenen Wohnungen entfällt die Renovierungspflicht in der Regel häufig.
Was passiert, wenn die Klausel im Mietvertrag unwirksam ist?
Dann gelten die gesetzlichen Vorschriften – und die besagen: Der Vermieter muss renovieren. Sie als Mieter müssen dann nichts streichen oder tapezieren. Falls Sie bereits renoviert haben, können Sie die Kosten vom Vermieter zurückfordern.
Welche Renovierungsfristen gelten?
Üblich sind alle 3 Jahre für Küche, Bad und Dusche, alle 5 Jahre für Wohn- und Schlafräume, Flure und Toiletten sowie alle 7 Jahre für Nebenräume. Wichtig: Die Fristen dürfen nie als starre Verpflichtung gelten – maßgeblich ist der tatsächliche Zustand.
Muss ich eine Fachfirma beauftragen?
Nein. Der Vermieter kann eine fachgerechte Ausführung mittlerer Art und Güte verlangen, aber nicht die Beauftragung einer Fachfirma. Sie können also selbst streichen, sofern das Ergebnis fachgerecht ist.
Was tun bei einer Quotenklausel?
Quotenklauseln, die eine anteilige Kostenbeteiligung bei vorzeitigem Auszug verlangen, sind nach BGH-Rechtsprechung immer unwirksam (VIII ZR 242/13). Sie müssen also keine anteiligen Renovierungskosten zahlen, wenn Sie vor Ablauf der Fristen ausziehen.
Ich habe eine unrenovierte Wohnung übernommen. Muss ich beim Auszug renovieren?
In der Regel nicht. Der BGH hat entschieden (VIII ZR 185/14), dass Mieter unrenoviert übernommener Wohnungen weder während noch bei Beendigung des Mietverhältnisses renovieren müssen. Etwas anderes gilt nur bei individuell vereinbartem angemessenem Ausgleich.
Mietvertrag prüfen lassen – bevor Sie streichen
Die Wirksamkeit von Schönheitsreparatur-Klauseln lässt sich nur im Einzelfall beurteilen. Der gesamte Mietvertragstext ist dafür entscheidend. Der Mieterverein Dresden prüft Ihren Mietvertrag im Rahmen der Mitgliedschaft – und kann Ihnen oft die Renovierung beim Auszug ersparen.
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