Rohrwärme in der Heizkostenabrechnung: Was Mieter wissen müssen
Erscheint Ihre Heizkostenabrechnung im DDR-Plattenbau oder in einem Altbau ungewöhnlich hoch? Eine mögliche Ursache trägt einen sperrigen Namen: Rohrwärme. Gemeint ist Heizenergie, die ungedämmte Heizungsrohre an die Wände abgeben und die der Heizkostenverteiler am Heizkörper dabei übergeht. Mieter mit hohem Heizwärmebedarf zahlen dann unter Umständen mehrere hundert Euro mehr im Jahr, als nötig.
Seit 2009 lässt sich dieser Effekt durch ein anerkanntes Verfahren korrigieren. Dieser Ratgeber erklärt, wie ein Rohrwärmefall entsteht, welche Voraussetzungen die VDI-Richtlinie 2077 vorsieht und welche Angaben Ihre Heizkostenabrechnung enthalten muss.
Bereits Mitglied? → Termin vereinbaren: 0351 866450 oder → Mein DMB Login
Was ist ein Rohrwärmefall?
Rohrwärmefälle treten typischerweise in Gebäuden mit Einrohrheizungen und vertikal verlaufenden, ungedämmten Verteilleitungen auf – ein Bauprinzip, das viele DDR-Plattenbauten noch heute kennzeichnet. Auch andere Heizsysteme mit freiliegenden oder schlecht gedämmten Rohrleitungen sind betroffen. Über diese Leitungen gibt das Heizungswasser einen erheblichen Anteil seiner Wärme an die Wände ab. Diese Wärme heizt die Wohnungen mit – ohne dass ein Messgerät sie erfasst.
Heizkostenverteiler an den Heizkörpern messen ausschließlich die Wärmemenge, die der Heizkörper selbst freisetzt. Wärme aus ungedämmten Rohren bleibt außen vor. Da die Abrechnung sich aber an den gemessenen Einheiten orientiert, entstehen Verzerrungen bei der Kostenverteilung: Mieter mit höherem Wärmebedarf zahlen zu viel. Mieter mit geringem Verbrauch profitieren von der „Gratis-Rohrwärme“ und genießen damit einen ungerechtfertigten Vorteil auf Kosten der anderen.
Wer im Heizungsstrang weiter entfernt vom Hausanschluss wohnt, eine Einraumwohnung mit nur einem Heizkörper bewohnt oder sich häufig zu Hause aufhält, trifft dieser Effekt besonders. Im Extremfall summieren sich mehrere hundert Euro pro Jahr auf der Abrechnung – ohne dass ein höherer Komfort oder ein höherer tatsächlicher Verbrauch dahintersteht.
Wie erkennen Sie einen Rohrwärmefall in Ihrer Abrechnung?
Auf einen Rohrwärmefall deuten mehrere Anzeichen hin. Sichtbar werden zuerst die baulichen Gegebenheiten: freiliegende, ungedämmte Heizungsrohre. In der Abrechnung erkennen Sie das Phänomen an einer erheblichen Differenz zwischen der ins Gebäude gelieferten Wärmemenge und der Summe der gemessenen Verbrauchseinheiten. Hinzu kommt eine breite Spreizung der Verbräuche innerhalb des Hauses – mit einem hohen Anteil an Niedrigverbrauchern auf der einen und auffällig stark belasteten Vielverbrauchern auf der anderen Seite.
Was sagt das Gesetz? Heizkostenverordnung seit 2009
Die im Jahr 2009 geänderte Heizkostenverordnung (HeizKV) sieht in § 7 ausdrücklich vor, dass der Wärmeverbrauch in Rohrwärmefällen nach anerkannten Regeln der Technik ermittelt werden kann. Das Wort „kann“ lädt allerdings nicht zur freien Wahl ein. Es handelt sich um eine Ermessensentscheidung des Vermieters – also um eine sachgerechte Wahl nach gewissenhafter Prüfung der Voraussetzungen. Das Landgericht Dresden hat bei einer Erfassungsrate von lediglich 17,8 Prozent entschieden, dass eine verbrauchsabhängige Kostenverteilung nicht sachgerecht war und die Heizkosten stattdessen nach der Fläche abzurechnen waren (LG Dresden, Urteil vom 06.02.2009 – 4 S 91/08). Ob und welches Korrekturverfahren anzuwenden ist, hängt jedoch von der Art der Leitungen und den konkreten technischen Voraussetzungen ab.
Das Korrekturverfahren nach VDI-Richtlinie 2077
Der Verein Deutscher Ingenieure hat in der VDI-Richtlinie 2077 im Beiblatt „Verfahren zur Berücksichtigung des Rohrwärmeanteils“ drei Verfahren entwickelt:
Das Bilanzverfahren rechnet die Differenz zwischen gelieferter und gemessener Wärme rechnerisch heraus. Es kommt am häufigsten zum Einsatz und braucht keine zusätzliche Messtechnik. Beim Referenzrohrverfahren stattet der Vermieter eine ausgewählte Strangleitung je Nutzeinheit mit einem zusätzlichen Heizkostenverteiler aus – ein vergleichsweise präzises, aber aufwändigeres Verfahren. Das dritte Verfahren in Anlehnung an das sogenannte Schweizer Verfahren schätzt die Rohrwärmeabgabe rechnerisch ab. In der Praxis spielt es bisher kaum eine Rolle.
Drei Voraussetzungen für die Anwendung
Damit das VDI-Verfahren angewendet werden darf, müssen bei der erstmaligen Anwendung in der Regel drei Kriterien zusammenkommen.
Verbrauchswärmeanteil unter 0,34 (34 %). Diese Kennzahl – auch als Erfassungsrate bezeichnet – vergleicht die ins Gebäude eingeflossene Heizwärme mit der Summe der von den Heizkostenverteilern erfassten Einheiten. Liegt der Wert bei 0,34 oder darunter, gilt der nicht erfasste Wärmeanteil als wesentlich. Das Verfahren funktioniert ausschließlich bei elektronischen Heizkostenverteilern, weil Verdunstungsgeräte keinen kWh-Bezug zulassen.
Anteil der Niedrigverbraucher ab 15 Prozent. Als Niedrigverbraucher zählen Nutzer, deren erfasster Verbrauchsanteil höchstens 15 Prozent des Durchschnittsverbrauchs aller Nutzer im Haus erreicht. Liegt deren Anteil bei mindestens 15 Prozent der Mieter, ist auch dieses Kriterium erfüllt.
Standardabweichung der Verbrauchsfaktoren über 0,85. Die Standardabweichung zeigt, wie stark die Verbrauchswerte um den Mittelwert streuen. Eine breite Streuung deutet auf Rohrwärmeverluste hin – Werte über 0,85 erfüllen das dritte Kriterium.
Sind ausnahmsweise nur der niedrige Verbrauchswärmeanteil und konkrete Gegebenheiten gegeben, die einen Rohrwärmefall nahelegen, kann das Verfahren auch ohne die anderen beiden Kriterien zur Anwendung kommen. Diese Linie vertritt unter anderem das Landgericht Dresden (Aktenzeichen 4 S 610/12).
BGH-Einschränkung beachten: Nur bei freiliegenden Rohren. Mit Urteil vom 15. März 2017 (VIII ZR 5/16) hat der Bundesgerichtshof klargestellt: Das Korrekturverfahren nach VDI 2077 darf nur in Gebäuden zur Anwendung kommen, in denen die Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt und freiliegend verlegt sind – also sichtbar auf der Wand. Sind die Leitungen unter Putz oder im Estrich verlegt, scheidet das Verfahren laut BGH aus. Eine analoge Anwendung lehnt das Gericht ausdrücklich ab.
Wie wirkt sich die Korrektur auf Ihre Abrechnung aus?
Liegen die Voraussetzungen vor, weist der Vermieter Ihnen in der Heizkostenabrechnung zusätzliche Verbrauchseinheiten für Rohrwärme zu. Diese Einheiten erhöhen die Bemessungsgrundlage und verschieben die Lasten innerhalb der Hausgemeinschaft.
Niedrigverbraucher zahlen nach der Korrektur etwas mehr als zuvor. Vielverbraucher dagegen werden spürbar entlastet. Je niedriger der Verbrauchswärmeanteil im Ausgangsfall, desto stärker fällt die Korrektur aus.
Eine wichtige Sonderregel gilt für die Folgejahre: Sind in einer Abrechnungsperiode alle drei Kriterien erfüllt und kommt das Verfahren zur Anwendung, gilt für die folgenden Abrechnungen ein angepasster Grenzwert. Sobald der Verbrauchswärmeanteil unter 0,43 (43 Prozent) liegt, wird das Korrekturverfahren weiterhin angewendet – unabhängig vom Anteil der Niedrigverbraucher oder von der Standardabweichung.
Welche Angaben muss die Heizkostenabrechnung enthalten?
Eine Heizkostenabrechnung ist formell wirksam, sobald ein durchschnittlicher Mieter die Kostenverteilung nachvollziehen und den eigenen Anteil rechnerisch nachprüfen kann (BGH VIII ZR 295/07). Für das VDI-Korrekturverfahren hat der Bundesgerichtshof diesen Grundsatz eingeschränkt (BGH VIII ZR 371/04): Die komplexen Zusammenhänge überfordern auch bei vollständiger Mitteilung jeden Laien. Die Abrechnung muss aber alle Einzelangaben enthalten, mit denen ein Fachmann den Rechenweg lückenlos nachvollziehen kann.
Nach Auffassung des Mietervereins Dresden und Umgebung e.V. gehören dazu mindestens vier Werte: die erfassten Verbrauchseinheiten der Abrechnungseinheit ohne Rohrwärmeeinheiten sowie die berechneten Rohrwärmeeinheiten, die erfassten und zugewiesenen Verbrauchseinheiten Ihres Nutzers, die Basisempfindlichkeit der elektronischen Heizkostenverteiler (sofern sie von 1,0 abweicht) und der berechnete Verbrauchswärmeanteil. Zusätzlich – spätestens auf Ihre Nachfrage – nennt der Vermieter den Anteil der Niedrigverbraucher und die Standardabweichung der Verbrauchsfaktoren.
Welche Maßnahmen senken die Rohrwärmeverluste?
Die VDI-Richtlinie 2077 zielt auf eine gerechtere Kostenverteilung – technische Mängel der Heizungsanlage löst sie nur indirekt. Zur Verringerung der Rohrwärmeverluste empfiehlt sie deshalb weitere Maßnahmen. Ein hydraulischer Abgleich sorgt für gleichmäßigen Durchfluss in allen Heizkörpern. Eine moderate Vorlauftemperatur mit witterungsgesteuerter Regelung und einstellbarer Nachtabsenkung verringert die Wärmeabgabe der Rohre und gehört nach der Energieeinsparverordnung ohnehin zur Pflichtausstattung. Die Auswahl geeigneter Pumpen sowie eine möglichst manipulationssichere Dämmung der Heizrohrleitungen in beheizten Räumen senken die Verluste zusätzlich.
Außerdem sieht die VDI-Richtlinie einen weiteren Hebel vor: Der Vermieter darf den Grundkostenanteil der Heizkostenabrechnung auf bis zu 50 Prozent anheben. Nach § 6 Abs. 4 Ziff. 3 der Heizkostenverordnung erklärt er diese Änderung des Abrechnungsmaßstabes aus sachgerechten Gründen einseitig für kommende Abrechnungsperioden.
Häufige Fragen zur Rohrwärme in der Heizkostenabrechnung
Was ist ein Rohrwärmefall?
Ein Rohrwärmefall liegt vor, wenn ungedämmte Heizungsrohre einen erheblichen Anteil der Heizenergie an die Wände abgeben und der Heizkostenverteiler am Heizkörper diese Wärme dabei übergeht. Typisch ist das in DDR-Plattenbauten mit Einrohrheizung.
Wer profitiert von der Rohrwärme – und wer zahlt drauf?
Mieter mit niedrigem gemessenen Verbrauch profitieren auf Kosten der Mieter mit höherem Wärmebedarf. Letztere zahlen ohne Korrekturverfahren oft mehrere hundert Euro mehr pro Jahr, als nötig.
Wann greift das VDI-Korrekturverfahren?
In der Regel bei der erstmaligen Anwendung dann, wenn der Verbrauchswärmeanteil unter 34 Prozent liegt, der Anteil der Niedrigverbraucher mindestens 15 Prozent beträgt und die Standardabweichung der Verbrauchsfaktoren über 0,85 liegt.
Gilt das Verfahren auch bei Rohren unter Putz?
Nein. Der BGH hat 2017 (VIII ZR 5/16) entschieden, dass das Korrekturverfahren ausschließlich bei überwiegend ungedämmten und freiliegend verlegten Rohrleitungen zur Anwendung kommt. Unter Putz oder im Estrich verlegte Leitungen scheiden aus.
Muss der Vermieter das Verfahren anwenden?
Es handelt sich um eine Ermessensentscheidung. Bei sehr niedriger Erfassungsrate kann das Ermessen aber nach Auffassung der Gerichte auf null reduziert sein – der Vermieter ist dann zur Anwendung verpflichtet.
Welche Angaben muss meine Heizkostenabrechnung enthalten?
Mindestens die erfassten Verbrauchseinheiten der Abrechnungseinheit und Ihres Nutzers, die berechneten Rohrwärmeeinheiten, die Basisempfindlichkeit der elektronischen Heizkostenverteiler und den berechneten Verbrauchswärmeanteil. Auf Nachfrage zusätzlich den Anteil der Niedrigverbraucher und die Standardabweichung der Verbrauchsfaktoren.
Heizkostenabrechnung im Plattenbau prüfen lassen?
Werden Sie Mitglied im Mieterverein Dresden. Wir prüfen Ihre Heizkostenabrechnung auf einen Rohrwärmefall, kontrollieren die Anwendung des VDI-Korrekturverfahrens und vertreten Ihre Ansprüche gegenüber dem Vermieter.
Verwandte Beiträge
