Bagatell- und Kleinreparaturen: Wann zahlt der Mieter wirklich?
Tropfender Wasserhahn, defekte Türklinke oder kaputtes Fensterscharnier – wer muss für solche kleinen Schäden in der Mietwohnung aufkommen? Grundsätzlich ist der Vermieter zur Instandhaltung verpflichtet. Allerdings können Kosten für Kleinreparaturen unter strengen Voraussetzungen per Mietvertrag auf den Mieter umgelegt werden. Hier erfahren Sie, wann eine Kleinreparaturklausel wirksam ist, welche Höchstgrenzen gelten und in welchen Fällen Sie als Mieter nicht zahlen müssen.
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Wer ist eigentlich für Reparaturen zuständig?
Grundsätzlich ist der Vermieter dafür verantwortlich, die Mieträume instand zu halten und notwendige Reparaturen auszuführen. Für normale Abnutzungen und Verschlechterungen, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung entstehen, müssen Mieter grundsätzlich weder aufkommen noch sie selbst beseitigen.
Nur in einem eng begrenzten Rahmen können Reparaturkosten teilweise auf den Mieter abgewälzt werden – nämlich durch eine wirksame Vereinbarung im Mietvertrag. Liegt ein Formularmietvertrag vor oder hat ein gewerblicher Vermieter den Vertrag vorgegeben, gelten zusätzlich die Regelungen über Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB). Klauseln, die den Mieter unangemessen benachteiligen, sind ersatzlos unwirksam (BGH VIII ZR 91/88, VIII ZR 38/90, VIII ZR 129/91).
Was darf eine Kleinreparaturklausel regeln?
Eine Kleinreparaturklausel kann nur die Übernahme der Kosten auf den Mieter abwälzen – nicht aber die Verpflichtung, die Reparatur selbst durchzuführen oder in Auftrag zu geben (BGH VIII ZR 129/91). Der Vermieter bleibt also für Organisation und Durchführung zuständig, der Mieter zahlt im Rahmen der Klausel nur die Kosten.
Beauftragt der Vermieter einen Handwerker mit der Beseitigung eines Mangels, muss er sich dessen schuldhafte Fehler grundsätzlich wie eigenes Verschulden zurechnen lassen. Verursacht der Handwerker bei den Reparaturarbeiten weitere Schäden, kann der Vermieter daher zum Schadensersatz verpflichtet sein (§ 278 BGB; BGH XII ZR 6/12).
Für welche Gegenstände kann die Klausel gelten?
Eine Kostenübernahme durch den Mieter ist nur für Teile der Mietwohnung zulässig, die seinem direkten und häufigen Zugriff ausgesetzt sind (BGH VIII ZR 91/88). Dazu zählen typischerweise Gas-, Wasser-, Elektro-, Heiz- und Kocheinrichtungen sowie Fenster- und Türverschlüsse.
Nicht zulässig ist dagegen die Abwälzung von Reparaturkosten an Gegenständen, die der Mieter gar nicht direkt abnutzen kann – das gilt als unangemessene Benachteiligung. Klassische Beispiele aus der Rechtsprechung, die nicht unter eine wirksame Klausel fallen:
- Heizthermen (AG Köln 2010 C 324/10, AG Hannover 528 C 3281/07)
- Verkleidete Spülkästen (AG Wedding 6a C 5/10)
- Duschstange und Duschabtrennung (AG Hamburg-Barmbeck 822 C 55/10)
- Wasserhahn-Austausch (Auslaufventil, Knebel, Dichtungen) (AG Gießen 40M C 125/08)
- Türdichtung, Türschloss und Wasserventil (AG Köln 201 C 254/05)
- Leitungen für Gas, Wasser oder Strom (innerhalb der Wände)
Höchstgrenzen für Einzel- und Jahreskosten
Damit eine Kleinreparaturklausel wirksam ist, muss sie zwei Obergrenzen festlegen: eine Einzelfall-Grenze pro Reparatur und eine Höchstgrenze pro Jahr.
Anerkannte Höchstgrenzen nach Rechtsprechung:
- Einzelfall: 100 € bis 150 € pro Reparatur (OLG Hamburg 5 U 135/90, OLG München 29 U 6529/90, AG Braunschweig 116 C 196/05, AG Brandenburg 31 C 306/07, AG Würzburg 13 C 670/10, AG Berlin-Mitte 15 C 256/19)
- Jahreshöchstgrenze: 6 bis 8 Prozent der Jahresmiete oder maximal eine Monatsmiete (OLG Hamburg, OLG München, OLG Stuttgart 2 U 159/87, AG Brandenburg, AG Braunschweig, AG Würzburg, AG Hannover 564 C 16208/07, AG Bremen 21 V 269/05)
- 200 € pro Einzelfall: Nach Auffassung mehrerer Gerichte entschieden zu hoch (AG Bremen 21 C 269/05, AG Brandenburg 31 C 306/07)
Wichtige Regel: Übersteigen die Reparaturkosten den im Mietvertrag vereinbarten Einzelfall-Betrag, muss der Vermieter die gesamten Kosten tragen – nicht etwa Sie als Mieter den vereinbarten Höchstbetrag und der Vermieter den Rest (BGH VIII ZR 91/88).
Wann ist eine Kleinreparaturklausel unwirksam?
Eine Klausel ist unwirksam und kann nicht angewandt werden, wenn sie eine der folgenden Probleme aufweist:
- Keine Einzelfall-Höchstgrenze oder zu hohe Grenze (z. B. 200 €)
- Keine Jahres-Höchstgrenze definiert
- Erfasst Gegenstände, die nicht dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters unterliegen
- Mieter soll sich an allen Reparaturen beteiligen – auch wenn der Höchstbetrag überschritten wird
- Unklare Formulierung, ob die Kostenpflicht nur Reparaturen bis zum Höchstbetrag oder auch eine anteilige Beteiligung an größeren Reparaturen umfasst (mangelnde Transparenz – AG Köln 201 C 254/05, LG Potsdam 11 S 151/07)
- Mieter soll Reparatur selbst durchführen lassen oder in Auftrag geben
Was passiert bei unwirksamer Klausel?
Ist eine Klausel unwirksam, wird sie nicht etwa durch eine rechtlich akzeptable Version ersetzt. Stattdessen gilt die gesetzliche Regelung – und die besagt: Die Instandsetzungspflicht einschließlich der Kostenübernahme obliegt vollständig dem Vermieter.
Im Klartext: Hat Ihr Mietvertrag eine unwirksame Kleinreparaturklausel, müssen Sie gar nichts zahlen – auch keine kleinen Beträge. Eine Einzelfallprüfung des Mietvertrags lohnt sich daher fast immer.
Checkliste: Kleinreparaturklausel prüfen
Eine Kleinreparaturklausel ist nur wirksam, wenn sie den Mieter nicht unangemessen belastet. Prüfen Sie deshalb insbesondere, welche Gegenstände erfasst sind und ob die Kosten sowohl für die einzelne Reparatur als auch für das gesamte Jahr wirksam begrenzt werden.
- Schritt 1: Mietvertragsklausel zu Kleinreparaturen sorgfältig lesen
- Schritt 2: Ist eine Einzelfall-Höchstgrenze von max. 100–150 € vereinbart?
- Schritt 3: Ist eine Jahres-Höchstgrenze (max. 6–8 % der Jahresmiete oder eine Monatsmiete) festgelegt?
- Schritt 4: Bezieht sich die Klausel nur auf Gegenstände im direkten Zugriff?
- Schritt 5: Klausel klar und transparent formuliert?
- Schritt 6: Bei Reparaturanforderung: Kostenvoranschlag einfordern und prüfen
- Schritt 7: Bei Zweifeln: Mietvertrag beim Mieterverein Dresden und Umgebung e.V. prüfen lassen
Häufige Fragen zu Kleinreparaturen
Was sind Bagatell- oder Kleinreparaturen?
Kleine Reparaturen an Teilen der Wohnung, die dem direkten Zugriff des Mieters ausgesetzt sind – etwa an Wasserhähnen, Fenster- und Türverschlüssen, Heiz- und Kocheinrichtungen. Die Kosten können unter strengen Voraussetzungen durch eine wirksame Mietvertragsklausel auf den Mieter abgewälzt werden.
Wie hoch darf der Höchstbetrag pro Reparatur sein?
Nach gefestigter Rechtsprechung sind 100 € bis 150 € pro Einzelfall angemessen. Höhere Beträge wie 200 € wurden von Gerichten als zu hoch und damit unwirksam angesehen.
Was ist die Jahres-Höchstgrenze?
Üblicherweise 6 bis 8 Prozent der Jahresmiete oder maximal eine Monatsmiete pro Jahr. Ohne eine solche Jahres-Höchstgrenze ist die Klausel insgesamt unwirksam.
Was passiert, wenn die Reparatur teurer als der Höchstbetrag ist?
Dann zahlt der Vermieter die gesamten Kosten – nicht etwa anteilig der Mieter den vereinbarten Höchstbetrag und der Vermieter den Rest. Diese Beteiligungspflicht wäre unwirksam.
Muss ich Reparaturen selbst beauftragen?
Nein. Eine Klausel kann nur die Kostenübernahme, nicht aber die Pflicht zur Beauftragung auf den Mieter abwälzen. Der Vermieter bleibt für Organisation und Durchführung verantwortlich.
Sind Reparaturen an Heizthermen oder Leitungen umlagefähig?
Nein. Heizthermen, Wasserleitungen, Gasleitungen und Stromleitungen unterliegen nicht dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters. Klauseln, die solche Gegenstände erfassen, sind nach gefestigter Rechtsprechung unwirksam.
Was passiert, wenn der Handwerker einen Fehler macht?
Das Risiko eines fehlgeschlagenen Reparaturversuchs trägt der Vermieter – auch bei vereinbarter Kleinreparaturklausel. Der vom Vermieter beauftragte Handwerker ist sein Erfüllungsgehilfe, dessen Verschulden sich der Vermieter zurechnen lassen muss.
Reparaturforderung erhalten? Wir prüfen die Klausel
Verlangt der Vermieter Beteiligung an Reparaturkosten? Nicht jede Klausel ist wirksam – oft müssen Mieter gar nichts zahlen. Der Mieterverein Dresden prüft Ihren Mietvertrag im Rahmen der Mitgliedschaft und setzt Ihre Rechte durch.
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