Wohngemeinschaft und Untermietverhältnis: Die wichtigsten Regeln für WG-Mietverträge
Eine Wohngemeinschaft bedeutet, dass sich zwei oder mehr Personen eine Wohnung teilen, ohne eine Familie zu bilden. So einfach das klingt – das Rechtsverhältnis zwischen WG und Vermieter sowie innerhalb der WG ist juristisch komplex. Welches der vier möglichen Mietvertragsmodelle passt zu Ihrer WG? Wann brauchen Sie eine Untervermietungserlaubnis? Und wie regeln Sie einen WG-Wechsel rechtssicher? Hier erfahren Sie, worauf Sie beim WG-Mietvertrag achten müssen.
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WG-Mietvertrag: Warum klare Regelungen wichtig sind
Das Rechtsverhältnis zwischen WG-Mitgliedern und Vermieter sowie zwischen den WG-Mitgliedern untereinander ist juristisch oft unklar – und genau deshalb so streitanfällig. Schon bei Abschluss des Mietvertrages sollten Sie daher klare Regelungen treffen, sowohl zum Innenverhältnis der WG (was die Mitbewohner untereinander regeln) als auch zum Außenverhältnis zum Vermieter.
Für den Vermieter ist das Innenverhältnis in der Regel unwichtig – entscheidend für mietrechtliche Konsequenzen ist allein der Mietvertrag: Wer ist konkret Vertragspartner und was wurde im Einzelnen vereinbart? Besonders das Recht zur Untervermietung und das Wechselrecht der Bewohner sollten konkret im Vertrag verankert sein.
Separate Mietverträge mit allen WG-Mitgliedern
Bei diesem Modell schließen alle WG-Mitglieder jeweils eigene Mietverträge mit dem Vermieter ab und sind gleichwertige Hauptmieter. Dadurch ist eine klare Abgrenzung der vertraglichen Verpflichtungen gegeben – jeder haftet nur für seinen eigenen Vertrag.
Diese Variante eignet sich in der Regel nur dann, wenn jedem WG-Mitglied ein konkreter Raum der Mietwohnung zugeordnet werden kann. Die Nutzung der gemeinschaftlichen Einrichtungen wie Küche und Bad sollte klar geregelt sein. Ein Vorteil besteht darin, dass jedes WG-Mitglied sein eigenes Mietverhältnis grundsätzlich unabhängig von den anderen beenden kann. Nachteilig ist jedoch, dass der Vermieter über die Neuvermietung der einzelnen Zimmer entscheidet. Die verbleibenden WG-Mitglieder können daher regelmäßig nicht selbst bestimmen, mit wem sie künftig Küche, Bad und Toilette teilen.
Ein Mietvertrag mit allen WG-Mitgliedern
Bei diesem Modell unterschreiben alle WG-Mitglieder denselben Mietvertrag. Die WG ist hier rechtlich als BGB-Gesellschaft im Sinne der §§ 705 ff. BGB zu verstehen. Alle Mitglieder sind gleichberechtigte Mietpartner – haften aber auch alle gemeinsam für sämtliche Verpflichtungen aus dem Vertrag, insbesondere die Mietzahlung.
Praktische Konsequenz: Erklärungen des Vermieters (z. B. Mieterhöhung oder Kündigung) müssen immer gegenüber allen Mietern abgegeben werden. Ebenso können die Mieter eine Kündigung nur gemeinsam aussprechen. Einzelne WG-Mitglieder können daher nicht ohne Zustimmung der anderen und des Vermieters aus dem Vertrag ausscheiden.
Wichtig: Der bloße Auszug eines Mieters beendet nicht das Mietverhältnis – der Ausziehende bleibt grundsätzlich weiterhin zur Mietzahlung und allen anderen Vertragspflichten verpflichtet. Eine Ausscheidung ist nur durch eine Vereinbarung zwischen Vermieter und allen Mietern (sowie ggf. dem neu eintretenden Mieter) möglich.
Können sich die WG-Mitglieder nicht auf ein einheitliches Handeln einigen, kann ein Mitglied unter bestimmten Voraussetzungen die Zustimmung der anderen zur Kündigung des Mietverhältnisses verlangen. Verweigern diese ihre Mitwirkung ohne berechtigten Grund, kann der Anspruch notfalls gerichtlich durchgesetzt werden.
Wechselrecht für bekannte WGs: Verschiedene Gerichte erkennen Wohngemeinschaften, die als solche bei Vertragsschluss dem Vermieter bekannt sind, ein Wechselrecht mit Anzeigepflicht zu. Eine entsprechende ständige Rechtsprechung des Amts- bzw. Landgerichts Dresden ist allerdings nicht bekannt – im Zweifel sollte das Wechselrecht ausdrücklich im Mietvertrag verankert werden.
Mietvertrag mit Wechselrecht
Dieses Modell entspricht Modell 2, allerdings ist im Vertrag ausdrücklich geregelt, dass an eine Wohngemeinschaft vermietet wird und beim Auszug einzelner WG-Mitglieder jederzeit neue Mitglieder aufgenommen werden können. Dies ist die rechtssicherste Variante für WGs mit häufigen Wechseln – etwa bei Studenten-WGs.
Hauptmieter und Untermietverträge mit allen anderen
Hier unterschreibt ein WG-Mitglied als Hauptmieter den Mietvertrag mit dem Vermieter. Die anderen WG-Mitglieder schließen mit dem Hauptmieter Untermietverträge ab. Für die Untervermietung benötigt der Hauptmieter eine Erlaubnis des Vermieters, die am besten direkt im Hauptmietvertrag geregelt wird.
Der Hauptmieter trägt das volle Risiko – etwa für die pünktliche Mietzahlung und alle vertraglichen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter. Deshalb sind klare Vereinbarungen innerhalb der WG besonders wichtig.
Achtung bei einer von Anfang an geplanten Untervermietung: Mietet eine Person die Wohnung bereits mit dem Plan an, einzelne Zimmer an weitere WG-Mitglieder unterzuvermieten, besteht nicht automatisch ein Anspruch auf Zustimmung des Vermieters. Der gesetzliche Anspruch auf Erlaubnis setzt grundsätzlich voraus, dass das Interesse an der Untervermietung erst nach Abschluss des Mietvertrags entstanden ist. Erfolgt die Untervermietung ohne die erforderliche Erlaubnis, kann dies nach vorheriger Abmahnung zur Kündigung führen. Ob eine Kündigung wirksam ist, hängt jedoch von den Umständen des Einzelfalls ab.
Untervermietung: Wann besteht ein Anspruch auf Erlaubnis?
Entsteht nach Abschluss des Mietvertrags ein nachvollziehbares persönliches oder wirtschaftliches Interesse, dürfen Sie grundsätzlich einen Teil der Wohnung untervermieten. Der Vermieter kann die Erlaubnis aber verweigern, wenn im konkreten Fall gewichtige Gründe dagegen sprechen.
Der Vermieter darf seine Erlaubnis nur dann verweigern, wenn:
- In der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt (z. B. erhebliche Bonitätsprobleme oder Vorgeschichte mit Mietausfällen)
- Die Wohnung übermäßig belegt würde
- Aus anderen Gründen die Untervermietung nicht zugemutet werden kann
Lehnt der Vermieter eine Untervermietung zu Unrecht ab, kann er wegen der fehlenden Erlaubnis grundsätzlich nicht kündigen. Ob die Ablehnung tatsächlich unberechtigt war, muss jedoch im Einzelfall geprüft werden.
Rechte des Untermieters
Der Untermieter ist Vertragspartner des Hauptmieters; zum Hauptvermieter besteht grundsätzlich kein eigenes Mietverhältnis. Endet das Hauptmietverhältnis, endet der Untermietvertrag dadurch nicht automatisch. Der Hauptvermieter kann die Herausgabe der Wohnung jedoch unmittelbar vom Untermieter verlangen. Der Hauptmieter muss deshalb regelmäßig auch das Untermietverhältnis beenden und kann dem Untermieter gegenüber schadensersatzpflichtig werden, wenn er ihm den vereinbarten Gebrauch nicht mehr gewähren kann.
Gegenüber dem Herausgabeanspruch des Hauptvermieters kann sich der Untermieter grundsätzlich nicht auf den mietrechtlichen Kündigungsschutz oder die Sozialklausel berufen. In besonderen Härtefällen kommt allenfalls eine gerichtliche Räumungsfrist oder Vollstreckungsschutz in Betracht.
Innere Regelungen der WG: Was sollten Sie vereinbaren?
Gerade bei Modell 2 und 4 ist eine interne WG-Vereinbarung wichtig, um Streit zu vermeiden. Folgende Punkte sollten Sie schriftlich regeln:
- Aufteilung von Miete, Kaution und Nebenkosten – einschließlich Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnungen
- Durchführung mietvertraglich vereinbarter Renovierungsarbeiten
- Haftung für einzeln oder gemeinsam verursachte Schäden
- Kündigungsfrist innerhalb der WG für ausziehende Mitglieder
- Verfahren zur Aufnahme neuer WG-Mitglieder
- Verpflichtung des Hauptmieters, bei Modell 4 nicht ohne Zustimmung der Untermieter zu kündigen
Welches Modell ist für unsere WG das richtige?
Die Wahl des Modells hängt von der WG-Struktur und den persönlichen Präferenzen ab. Eine grobe Orientierung:
- Modell 1 (separate Verträge): Geeignet für WGs mit klar abgegrenzten Räumen und unabhängigen Bewohnern
- Modell 2 (gemeinsamer Vertrag): Geeignet für stabile WGs ohne geplante Wechsel (z. B. Paare oder Freundeskreise)
- Modell 3 (mit Wechselrecht): Ideal für klassische Studenten-WGs mit häufigem Mitbewohnerwechsel
- Modell 4 (Hauptmieter + Untermieter): Geeignet, wenn ein Mitglied das Hauptrisiko übernehmen will oder muss
Wichtig: Bevor Sie einen WG-Mietvertrag abschließen, lohnt sich eine rechtliche Beratung. Klauseln zu Wechselrecht, Kündigung und Untervermietung sind komplex und können später viel Ärger verursachen. Der Mieterverein Dresden und Umgebung e.V. bietet Sonderkonditionen für Studierende.
Checkliste: WG-Mietvertrag richtig gestalten
- Schritt 1: Vor Vertragsabschluss alle WG-internen Eventualitäten durchdenken
- Schritt 2: Passendes der vier Modelle wählen
- Schritt 3: Wechselrecht und Untervermietung im Mietvertrag konkret regeln
- Schritt 4: Interne WG-Vereinbarung schriftlich festhalten (Miete, Kaution, Renovierung, Kündigung, Aufnahme)
- Schritt 5: Bei Untervermietung: Vermieter-Erlaubnis schriftlich einholen
- Schritt 6: Vor Vertragsabschluss: rechtliche Beratung beim Mieterverein nutzen
Häufige Fragen zur WG und Untermiete
Welches WG-Modell ist das beste?
Es gibt nicht das eine „beste“ Modell. Für stabile WGs ist ein gemeinsamer Mietvertrag (Modell 2) sinnvoll, für Studenten-WGs mit häufigem Wechsel ein Vertrag mit Wechselrecht (Modell 3). Hauptmieter-Konstruktionen (Modell 4) eignen sich, wenn ein WG-Mitglied das Hauptrisiko übernehmen kann und will.
Kann ich einfach aus der WG ausziehen?
Ausziehen können Sie jederzeit. Dadurch scheiden Sie jedoch nicht automatisch aus dem gemeinsamen Mietvertrag aus. Sie bleiben gegenüber dem Vermieter grundsätzlich weiterhin zur Zahlung der Miete und zur Erfüllung der übrigen Vertragspflichten verpflichtet. Aus dem Mietvertrag können Sie nur durch eine Vereinbarung mit dem Vermieter und den anderen Mietern oder durch eine gemeinsame Kündigung ausscheiden. Verweigern andere WG-Mitglieder die Mitwirkung an einer gemeinsamen Kündigung, kann unter bestimmten Voraussetzungen ein Anspruch auf Zustimmung bestehen.
Brauche ich für die Untervermietung eine Erlaubnis?
Ja, in der Regel schon. Der Vermieter darf die Erlaubnis nur verweigern, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt, die Wohnung überbelegt würde oder die Untervermietung aus anderen Gründen unzumutbar wäre. Bei berechtigtem Interesse haben Sie nach BGH-Rechtsprechung sogar einen Anspruch auf die Erlaubnis.
Was passiert bei unberechtigter Untervermietung?
Eine unberechtigte Untervermietung kann zur fristlosen Kündigung führen – nach vorheriger Abmahnung und Fristsetzung.
Welche Rechte hat ein Untermieter?
Der Untermieter ist nur Vertragspartner des Hauptmieters. Endet das Hauptmietverhältnis, endet der Untermietvertrag nicht automatisch – aber der Hauptvermieter kann die Herausgabe der Wohnung verlangen. Nur bei unzumutbarer Härte kann sich der Untermieter auf Kündigungsschutz berufen.
Was sollten wir intern in der WG regeln?
Mindestens: Aufteilung von Miete, Kaution und Nebenkosten (inkl. Nachzahlungen), Renovierungspflichten, Schadenshaftung, interne Kündigungsfristen und das Verfahren zur Aufnahme neuer Mitglieder. Bei Modell 4 sollte zusätzlich vereinbart werden, dass der Hauptmieter nicht ohne Zustimmung der Untermieter kündigen darf.
WG-Mietvertrag prüfen lassen
WG-Verträge sind juristisch besonders komplex – falsche Klauseln können später teuer werden. Der Mieterverein Dresden prüft Ihren WG-Mietvertrag, hilft bei Untervermietungsfragen und vertritt Sie bei Konflikten. Für WGs und Studierende gelten Sonderkonditionen.
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