Wohnfläche berechnen: So einfach geht's
Ist Ihre Wohnung wirklich so groß, wie es im Mietvertrag steht? Mehr als jeder dritte Mietvertrag enthält falsche oder ungenaue Wohnflächenangaben – und das kann sich in barer Münze auszahlen. Bei einer Abweichung von mehr als 10 Prozent haben Sie ein Recht auf Mietminderung. Hier erfahren Sie, was zur Wohnfläche zählt, wie sie korrekt berechnet wird und welche BGH-Urteile zu Ihrer Wohnfläche relevant sind.
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Was gehört zur Wohnfläche?
Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst die Grundflächen aller Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. Dazu zählen auch Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche nach allen Seiten geschlossene Räume sowie Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen – sofern sie ausschließlich zu Ihrer Wohnung gehören.
Nicht zur Wohnfläche gehören dagegen folgende Räume:
- Zubehörräume: Kellerräume, Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung
- Wirtschaftsräume: Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume und Garagen
- Räume, die die bauordnungsrechtlichen Anforderungen an eine Nutzung als Wohn- oder Aufenthaltsraum nicht erfüllen,
- eigenständige Geschäfts- oder Gewerberäume. Ein Arbeitszimmer innerhalb der Wohnung gehört dagegen grundsätzlich zur Wohnfläche.
Wie wird die Grundfläche ermittelt?
Die Grundfläche wird nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen ermittelt – ausgehend von der Vorderkante der Bekleidung. Bei fehlenden begrenzenden Bauteilen ist der bauliche Abschluss maßgeblich. Die Messung erfolgt entweder direkt im fertiggestellten Wohnraum oder anhand einer geeigneten Bauzeichnung.
Was wird mitgezählt?
- Tür- und Fensterbekleidungen sowie Tür- und Fensterumrahmungen
- Fuß-, Sockel- und Schrammleisten
- Fest eingebaute Gegenstände wie Öfen, Heiz- und Klimageräte, Herde, Bade- oder Duschwannen
- Freiliegende Installationen
- Einbaumöbel und versetzbare Raumteiler (nicht ortsgebunden)
Was bleibt außer Betracht?
- Schornsteine, Vormauerungen, freistehende Pfeiler und Säulen, wenn sie höher als 1,50 m sind und mehr als 0,1 m² Grundfläche einnehmen
- Treppen mit mehr als 3 Steigungen und deren Treppenabsätze
- Türnischen
- Fenster- und offene Wandnischen, die nicht bis zum Fußboden reichen – oder wenn sie es tun, nicht tiefer als 0,13 m sind
Bei Bauzeichnungen wichtig: Wenn die Wohnfläche anhand einer Bauzeichnung ermittelt wurde, aber abweichend gebaut wurde, muss die Grundfläche durch direkte Ausmessung oder anhand einer berichtigten Bauzeichnung neu ermittelt werden.
Anrechnung bei unterschiedlichen Raumhöhen (Dachschrägen)
Dachschrägen-Wohnungen sind besonders streitanfällig. Hier wird die Wohnfläche anteilig nach Raumhöhe angerechnet:
- Raumhöhe ≥ 2 Meter: Grundfläche zählt vollständig
- Raumhöhe 1–2 Meter: Grundfläche zählt zur Hälfte (50 %)
- Raumhöhe < 1 Meter: Grundfläche zählt nicht
Praxis-Tipp: Gerade in Dachgeschosswohnungen lohnt sich die Nachmessung besonders. Eine 80 m² große Dachgeschosswohnung kann nach korrekter Berechnung schnell nur noch 65 m² Wohnfläche haben – ein Unterschied von fast 20 Prozent.
Sonderfall: Balkone, Loggien, Terrassen und Wintergärten
Außenflächen und besondere Räume werden anteilig angerechnet:
- Balkone, Loggien, Dachgärten, Terrassen: In der Regel zu einem Viertel (25 %), höchstens zur Hälfte
- Unbeheizbare Wintergärten und Schwimmbäder: Zur Hälfte (50 %)
- Beheizbare Wintergärten: Vollständig anrechenbar (wenn sie wie Wohnraum genutzt werden können)
Achtung Vermieter-Trick: Manche Vermieter setzen Balkone und Terrassen zur Hälfte an, obwohl nur ein Viertel die Regel ist. Lassen Sie Ihren Mietvertrag prüfen, wenn die Wohnfläche „verdächtig groß“ wirkt.
Für wen gilt die Wohnflächenverordnung?
Die Wohnflächenverordnung ist am 1. Januar 2004 in Kraft getreten und hat die zuvor geltenden Regelungen der §§ 42 bis 44 der Zweiten Berechnungsverordnung abgelöst. Direkt verbindlich ist sie aber nur für den geförderten Wohnungsbau.
Im frei finanzierten Wohnungsbau wird die Wohnflächenverordnung in der Regel analog angewendet – meistens auf Grundlage einer entsprechenden Vereinbarung im Mietvertrag.
Achtung: gibt es im Mietvertrag Regelungen zur Flächenberechnung, so gehen diese der Wohnflächenverordnung vor.
Wichtig für Altverträge: Wurde die Wohnfläche in bestehenden Mietverträgen bis zum 31.12.2003 nach der Zweiten Berechnungsverordnung ermittelt, bleibt es bei dieser Berechnung. Diese Verträge müssen nicht neu durchgerechnet werden.
Falsche Wohnflächenangabe: Ihre Rechte als Mieter
Weicht die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 Prozent von der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche ab, stellt das einen Mangel der Mietsache dar – Sie haben dann ein Recht zur Mietminderung. Diese Rechtsprechung ist mehrfach durch den Bundesgerichtshof bestätigt worden:
- BGH VIII ZR 295/03: Mietminderung bei Wohnflächenabweichung über 10 Prozent
- BGH VIII ZR 133/03: Gilt auch bei „ca.-Angaben" im Mietvertrag
- BGH VIII ZR 44/03: Auch im frei finanzierten Wohnraum greifen die §§ 42–44 II. BV bzw. die Wohnflächenverordnung
Wichtige Rechtsprechungsänderung bei Mieterhöhungen und Betriebskosten
Eine besonders bedeutsame Rechtsprechungsänderung des BGH:
- BGH VIII ZR 266/14 (Mieterhöhung): Bei Mieterhöhungen zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist immer die tatsächliche Wohnfläche heranzuziehen – unabhängig davon, was im Mietvertrag steht.
- BGH VIII ZR 220/17 (Betriebskostenabrechnung): Auch bei der Betriebskostenabrechnung gilt jetzt die tatsächliche Wohnfläche als Maßstab.
Was bedeutet das für Sie? Bei Mieterhöhung oder Betriebskostenabrechnung kommt es jetzt auf die tatsächliche Wohnfläche an – nicht mehr auf die im Mietvertrag genannte. Wer falsche Wohnflächenangaben hat, kann hier oft viel Geld sparen oder zurückfordern.
Mehr zu Mieterhöhung und Betriebskosten: Lesen Sie unsere Ratgeber zu Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete und Nebenkostenabrechnung prüfen.
Checkliste: Wohnfläche selbst berechnen
- Schritt 1: Mietvertrag aufschlagen und Wohnflächenangabe notieren
- Schritt 2: Alle Räume mit Maßband oder Laserentfernungsmesser ausmessen
- Schritt 3: Dachschrägen: Raumhöhen messen und Flächen anteilig berechnen
- Schritt 4: Balkone, Loggien, Terrassen mit 25 % einbeziehen
- Schritt 5: Tatsächliche Wohnfläche mit Mietvertrag vergleichen
- Schritt 6: Bei Abweichung über 10 %: Mieterverein einschalten
- Schritt 7: Bei Mieterhöhung/Betriebskosten immer tatsächliche Wohnfläche zugrundelegen
Häufige Fragen zur Wohnfläche
Wann kann ich die Miete wegen falscher Wohnflächenangabe mindern?
Wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 Prozent von der im Mietvertrag vereinbarten abweicht, stellt das einen Mangel dar und berechtigt zur Mietminderung. Das gilt auch dann, wenn die Wohnfläche im Vertrag als „ca.-Angabe“ vereinbart wurde (BGH VIII ZR 295/03 und VIII ZR 133/03).
Wie wird eine Dachschräge angerechnet?
Räume und Raumteile mit einer lichten Höhe ab 2 Metern zählen vollständig. Bereiche zwischen 1 und 2 Metern Höhe zählen zur Hälfte. Bereiche unter 1 Meter zählen gar nicht. Das ist in Dachgeschosswohnungen oft die größte Differenz zur Mietvertragsangabe.
Wie werden Balkone und Terrassen angerechnet?
In der Regel zu einem Viertel (25 %), höchstens zur Hälfte (50 %). Unbeheizbare Wintergärten und Schwimmbäder zählen zur Hälfte. Manche Vermieter setzen Balkone fälschlich höher an – deshalb lohnt eine Prüfung.
Gilt die Wohnflächenverordnung für alle Mietverträge?
Direkt verbindlich ist sie nur für den geförderten Wohnungsbau. Im frei finanzierten Wohnungsbau wird sie meist analog angewendet. Bei Altverträgen vor dem 31.12.2003 bleibt es bei der bisherigen Berechnung nach der Zweiten Berechnungsverordnung.
Was zählt nicht zur Wohnfläche?
Keller, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume, Garagen sowie Räume, die nicht den Anforderungen des Bauordnungsrechts genügen oder als Geschäftsräume genutzt werden.
Kann ich bei Mieterhöhung die tatsächliche Wohnfläche einfordern?
Ja. Der BGH hat 2015 entschieden (VIII ZR 266/14), dass bei Mieterhöhungen zur ortsüblichen Vergleichsmiete immer die tatsächliche Wohnfläche heranzuziehen ist – unabhängig vom Mietvertrag. Gleiches gilt seit 2018 für die Betriebskostenabrechnung (VIII ZR 220/17).
Wohnfläche prüfen lassen
Eine zu groß angegebene Wohnfläche bedeutet jahrelange Überzahlung – bei Miete und Nebenkosten. Schon eine Abweichung von 10 Prozent kann Sie mehrere hundert Euro pro Jahr kosten. Der Mieterverein Dresden prüft Ihre Wohnfläche und setzt Ihre Rechte durch.
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