Team Zastrow
1. Frage: Welche Impulse wird es geben, um die Schaffung von bezahlbarem Wohnungsbau zu fördern? Aktuelle Prognosen gehen derzeit davon aus, dass erhebliche Industrieansiedlungen bevorstehen. So sollen bis 2035 zusätzlich 25.000 Arbeitsplätze in Dresden entstehen. In der Folge wurde die Bevölkerungsprognose angepasst. Ging man noch im Dezember 2022 davon aus, dass 2040 in Dresden 578.000 Menschen leben werden, wird nun im Januar 2024 von über 600.000 Personen ausgegangen.
Antwort:
Die Stadtratsmehrheit ist ja der Meinung, die Wohnungsnot durch eine neue städtische Wohnungsgesellschaft zu lösen. Was für ein Irrtum. Die baut auch nicht mehr als Private. Im Gegenteil. Gerade in der aktuellen Diskussion ist zu sehen, dass trotz gestiegener Fördersätze durch den Freistaat ein kostendeckender Neubau in einer städtischen Gesellschaft nicht mehr gewährleistet werden kann. Dies führt dazu, dass jede neu zu bauende Wohnung neben Förderung vom Land und Bund auch erhebliche Zuschüsse aus der Stadtkasse braucht (für die zuletzt beschlossenen Bauvorhaben auf der Schönaer und Braunsdorfer Straße beträgt die Förderquote >65%). Für die geplanten 54 Sozialwohnungen werden allein aus städtischen Mitteln 1,6 Mio € zugeschossen – das entspricht über die nächsten 5 Jahre einem Mietzuschuss von fast 500 € je Wohnung. Statt der Etablierung eines kommunalen Monopolisten für Sozialwohnungsbau stehen wir für eine Partnerschaft mit den professionellen Bauträgern, um mit den gegebenen Mitteln deutlich mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Ein positives Beispiel ist die Regelung zur Schaffung von Sozialwohnungen bei Neubauprojekten, die gemeinsam zwischen Stadtrat, Verwaltung und großen Wohnungsbauunternehmen ausgehandelt worden ist.
Dabei könnten wir schon viel weiter sein, wenn wir die, die bauen wollen, auch bauen lassen würden. Die Devise gegen Wohnungsmangel und die auch in Dresden stark steigenden Mieten lautet: Bauen, bauen, bauen! Leider macht die Stadtverwaltung das Gegenteil. Seit Jahren kämpfen Bauherren um Baugenehmigungen. Aber als ob es kein Wohnungsproblem und keine steigenden Mieten gibt, wird blockiert und verzögert. Bauantragsverfahren sind zu langwierig, die Auflagen zu hoch. Investoren aller Art sprechen nur mehr von einer Bauverhinderungsbehörde. Ermessensspielräume werden meistens zu Ungunsten der Antragsteller ausgelegt. Die vom Gesetzgeber vorgesehene Verfahrensbeschleunigung – ein Bauantrag hat nach drei Monaten bearbeitet zu sein, ansonsten gilt die Genehmigungsfiktion - ist in Dresden praktisch nur Makulatur und wird scheinbar systematisch durch immer neue Nachforderungen der Bauaufsicht und einzelner Ämter ausgehebelt. Da wenige Bauherren sich trauen zu klagen und im Zweifel die Stadt mit ihrem Rechtsamt zumeist klage- und nicht kompromissbereit ist, sprechen nicht wenige von Willkür. Jedenfalls spürt man in diesem Bereich das Fehlen einer „ermöglichenden Verwaltung“ besonders schmerzlich.
Das muss sich ändern. Hier braucht es eine völlig neue Bauherren- und Investorenfreundlichkeit. Diese zu schaffen, ist die vielleicht größte Baustelle der Stadt.
2. Frage: Dieses anstehende Bevölkerungswachstum wird nicht nur allein durch Wohnungsneubau in Dresden aufgefangen werden können. Unabdingbar ist eine Einbindung des Umlandes. Dafür wurde die Landesregierung beauftragt. Welche Maßnahmen sind dazu Ihrer Meinung nach sinnvoll und notwendig?
Antwort:
Dresden kann nur hoffen, dass die Bautätigkeit in den Umlandgemeinden besser ist. Zumindest hört man von einigen Dresdner Wohnungsbaufirmen, dass sie sich auf das Geschäft außerhalb Dresdens konzentrieren. Allerdings hat Dresden und der Stadtrat weder Einfluss auf die Landesregierung noch auf die umliegenden Gemeinden. Auch hier gilt es, Standards zu senken, Bürokratie abzubauen und die Bauherren einfach bauen zu lassen! Im Übrigen muss die Grundsteuer zumindest aufkommensneutral bleiben. Und seitens des Freistaates sollte über die Abschaffung der Grunderwerbssteuer nachgedacht werden, damit sich z.B. Familien den Traum vom Eigenheim erfüllen können.
3. Frage: Durch den Deal mit der Vonovia hat die Stadt auch Grundstücke mit Entwicklungspotential erworben. Außerdem sind im Haushalt eingestellte Ausgaben für den Erwerb nicht aufgebraucht. Wie stellen Sie sich die Entwicklung der Areale vor und wie kann das verbliebene Geld sinnvoll für den Erhalt und für die Schaffung bezahlbaren Wohnraums eingesetzt werden?
Antwort:
Neben dem Ende der Blockaden für den Wohnungsbau muss die Stadt aktiv die neuen Baugebiete ausweisen und erschließen. Hier gilt es, mit privaten Bauherren Gemeinschaften einzugehen, sodass dort zügig gebaut werden kann. Die Stadt selbst hat weder die Strukturen noch das Knowhow, in dieser Größenordnung auf den ehemaligen Vonovia-Grundstücken Wohnungen zu bauen. Für die schnelle Erschließung und als Bauzuschuss kann das verbliebene Geld dann beispielsweise verwendet werden.
4. Frage: Welche Maßnahmen von Seiten der Landesregierung sind notwendig, um sozialen Wohnungsbau wieder attraktiv zu machen? Welche Maßnahmen kann die Gemeinde unterstützend treffen?
Antwort:
Zunächst einmal kann man durchaus infrage stellen, warum so viele neue Sozialwohnungen benötigt werden und warum der Bedarf soweit angehoben wurde. Sind denn tatsächlich so viele Sozialwohnungen notwendig? Dresden hat seit vielen Jahren rund 10.000 Wohnungen mit Belegungsrechten, die aber bis heute zu keinem Zeitpunkt vollständig benötigt wurden. Nur aufgrund einer Gesetzesänderung im Freistaat hätten nun in Dresden rund 27.000 Personen Anspruch auf eine Sozialwohnung, auch hier zeigt sich, dass der Bedarf bisher nicht gegeben ist. Dazu kommt eine Wohnungsgeldreform durch den Bund, der es vielen Personen ermöglicht, einen Zuschuss zur Miete zu beantragen, sodass sie nicht zwingend in eine ausgewiesene Sozialwohnung ziehen müssen. Ansonsten gilt es seitens der Landesregierung, bürokratische Anforderungen der Gemeinden zu senken, sodass tatsächlich wieder leichter gebaut werden kann.
5. Frage: Zunächst gibt das nun beschlossene Gesetz den Gemeinden die Möglichkeit, per Satzung dieses anzuwenden. Halten Sie die Anwendung in Dresden für notwendig? Halten Sie ein Verschärfen des Zweckentfremdungsverbots für sinnvoll?
Im Vergleich zu anderen Bundesländern fällt die gesetzliche Regelung schwach aus. Leerstand wird erst nach 12 Monaten sanktioniert, in allen anderen Bundesländern geschieht das bereits nach 3-6 Monaten. Ferner hat Sachsen als einziges Bundesland die Umwandlung in Gewerbe nicht erfasst. Halten Sie ein verschärfen des Zweckentfremdungsverbots für sinnvoll?
Antwort:
Nein, eine Verschärfung halten wir nicht für sinnvoll. Zudem glauben wir nicht, dass ein Zweckentfremdungsverbot hilfreich in der Bekämpfung des Wohnungsmangels ist. In Dresden betrifft das nicht einmal 2% der Wohnungen, die wiederum zum guten Teil als Ferienwohnungen genutzt werden und damit auch einen wichtigen touristischen Zweck erfüllen. Nur der kleinere Teil steht leer. Mit diesem Verbot wird mit Kanonen auf Spatzen geschossen. Entscheidend bleibt die Ermöglichung von zügigem Wohnungsbau, die Ausweisung von Baugebieten und die schnelle Bearbeitung von Bebauungsplänen. Solange die Stadtverwaltung jahrelang an der Aufstellung eines Bebauungsplanes arbeitet und immer neue Nachforderungen bei Bauvorhaben hat, brauchen wir über kleinteilige Maßnahmen nicht zu reden. Das Kernproblem muss zuerst gelöst werden.
6. Frage: Durch die Sächsische Kappungsgrenzen-Verordnung wurde unter anderem in Dresden wegen des angespannten Wohnungsmarktes die maximal mögliche Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete reduziert. Dadurch kann alle 3 Jahre nur maximal um 15 % statt um 20 % erhöht werden. Damit soll die Verdrängung von Personen aus noch günstigem Wohnraum vermieden werden. Die Verordnung trat am 01.07.2020 in Kraft. Bereits am 30.06.2025 wird diese außer Kraft treten. Werden Sie sich für eine Verlängerung der Kappungsgrenzen-Verordnung stark machen?
Antwort:
Das ist eine Frage, die wir auf kommunaler Ebene im Stadtrat nicht behandeln können. Grundsätzlich muss es Ziel sein, mietpreissteigernden Faktoren wie z.B. Müllgebührenerhöhungen, Grundsteuererhöhungen und sonstigen Gebührenerhöhungen auf Basis gesetzlicher Anforderungen, die sich auf die Mieten umlegen lassen, entgegenzutreten. Gleichzeitig dürfen steigende Kosten auch nicht bei Vermietern hängen bleiben, auch hier sind staatliche Eingriffe, die für eine Kostensteigerung sorgen, unangebracht. Ob das über eine Verlängerung der Kappungsgrenzen-Verordnung oder andere Maßnahmen geregelt werden kann, das muss sich ggf. zeigen. Nichts spricht gegen moderate Mietpreiserhöhungen, in der Vergangenheit hat das zu Investitionen geführt. Wie gesagt wird im Stadtrat darüber aber nicht entschieden.
7. Frage: Durch die Sächsische Mietpreisbegrenzungsverordnung wurde unter anderem in Dresden die Mietpreisbremse zur Anwendung gebracht. Diese beschränkt Neuvertragsmieten auf maximal 10 % oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete. Damit sollen einerseits der ungezügelte Anstieg der Neuvertragsmieten und andererseits der Anstieg der ortsüblichen Vergleichsmiete gebremst werden. Die Verordnung trat am 13.07.2022 in Kraft und wird bereits am 31.12.2025 wieder außer Kraft treten. Werden Sie sich für eine Verlängerung der Mietpreisbegrenzungsverordnung stark machen?
Antwort:
Auch diese Frage wird nicht im Stadtrat entschieden. Geht es nach uns, muss Wohnen bezahlbar bleiben. Es geht nicht, dass der Staat oder die Stadt permanent durch neue Regelungen immer wieder in den Wohnungsmarkt eingreift. Das führt wie wir gerade sehen zu einem erlahmenden Wohnungsbau, zu ausbleibenden Sanierungen und viele kleine Vermieter werden es sich nicht mehr leisten können, Wohnungen im Bestand zu halten und zu vermieten und müssen diese gar an größere Vermieter verkaufen. Diesen Weg halten wir für keinen guten Weg, denn das fördert Monopolbildung. Die Mietpreisbremse ist eine der wesentlichen Ursachen, warum es kaum noch Investitionen im Wohnungsbau gibt. Im Gegenteil führt es zu ungerechten Mieterhöhungen, sprunghaft steigenden Kündigungsfällen und Höchstpreisen bei Neuvermietungen, die immer weitere staatliche Eingriffe erfordern. Und die fehlenden Investitionen führen zu weiteren fehlenden Wohnungen ausgerechnet im Segment für Geringverdiener und den Mittelstand. Abgesehen davon können politisch gewünschte Investitionen z.B. in Heizungen und Energieeffizienzen nicht realisiert werden. Das sehen wir definitiv skeptisch.