Zwangsverwaltung und Vermieterinsolvenz: Ihre Rechte als Mieter
Der Vermieter meldet Insolvenz an. Ein Gericht ordnet die Zwangsverwaltung an. Die Immobilie steht zur Zwangsversteigerung. Oder der Vermieter ist plötzlich unauffindbar. In all diesen Fällen tauchen für Mieter unerwartete Fragen auf: Wer erhält die Miete? Wer beseitigt Mängel? Was passiert mit der Kaution? Dieser Ratgeber führt Sie durch die zentralen Fragen. Darüber hinaus empfiehlt sich in jedem konkreten Fall eine individuelle Rechtsberatung im Mieterverein.
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Zwangsverwaltung und Vermieterinsolvenz im Überblick
Steht ein Mietshaus unter Zwangsverwaltung, zieht der gerichtlich bestellte Zwangsverwalter die Mieteinnahmen ein, um die Forderungen der Gläubiger zu befriedigen. Der Vermieter befindet sich regelmäßig in finanziellen Schwierigkeiten; Eigentümer der Immobilie bleibt er jedoch zunächst. Das Zwangsversteigerungsgesetz regelt das Verfahren in den §§ 146 ff. ZVG.
Eine Zwangsverwaltung mündet manchmal in eine Zwangsversteigerung – sie endet aber auch häufig durch den Verkauf der Immobilie oder die Begleichung der Gläubigerforderungen. In letzterem Fall kehrt der ursprüngliche Eigentümer in die Vermieterrolle zurück.
Anders das Vermieter-Insolvenzverfahren: Hier wird das Vermögen des zahlungsunfähigen Eigentümers durch den Insolvenzverwalter verwertet und nach den gesetzlichen Vorschriften unter den Gläubigern verteilt. Die rechtliche Grundlage liefert die Insolvenzordnung (§§ 110 ff. InsO). Der Insolvenzverwalter kann außerdem beim zuständigen Gericht die Anordnung einer Zwangsverwaltung oder Zwangsversteigerung beantragen (§ 165 InsO).
Wichtig für Sie als Mieter: Alle Rechte und Pflichten aus Ihrem Mietvertrag bestehen weiter. Auch der Insolvenz- oder Zwangsverwalter kann das Mietverhältnis nur unter den gesetzlichen Voraussetzungen kündigen.
An wen zahlen Sie die Miete?
Wird eine Zwangsverwaltung angeordnet, teilt Ihnen der Zwangsverwalter in der Regel schriftlich mit, ab welchem Zeitpunkt und auf welches Konto Sie die Miete zahlen müssen. Halten Sie sich an diese Zahlungsaufforderung. Der Zwangsverwalter übernimmt die Verwaltung der Immobilie und ist während des Verfahrens grundsätzlich auch Ihr Ansprechpartner für Fragen und Anliegen rund um das Mietverhältnis.
Auch bei einer Insolvenz des Vermieters sollten Sie die Miete nicht eigenmächtig an einen anderen Empfänger überweisen. Zahlen Sie erst dann auf ein neues Konto, wenn Ihnen der Insolvenzverwalter oder eine andere hierzu berechtigte Stelle eine nachvollziehbare Zahlungsanweisung erteilt hat. Im Zweifel sollten Sie sich die Berechtigung und die neuen Kontodaten schriftlich bestätigen lassen.
Wichtig: Zahlen Sie so lange an den zuletzt wirksam benannten Empfänger, bis Sie eine eindeutige neue Mitteilung erhalten. Das kann etwa bei der Aufhebung der Zwangsverwaltung, nach Abschluss des Insolvenzverfahrens oder nach einem Eigentümerwechsel der Fall sein.
Wie läuft die Betriebskostenabrechnung?
Der Zwangsverwalter ist grundsätzlich verpflichtet, über die Betriebskosten abzurechnen. Das gilt auch für Abrechnungszeiträume, die bereits vor Beginn der Zwangsverwaltung lagen, sofern das Mietverhältnis bei Anordnung der Zwangsverwaltung noch bestand. Ergibt sich aus der Abrechnung ein Guthaben, muss der Zwangsverwalter dieses grundsätzlich auszahlen – auch wenn Sie die Vorauszahlungen zuvor noch an den Eigentümer geleistet haben. Grundlage ist die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu § 152 Abs. 2 ZVG.
Bei einer Insolvenz des Vermieters ist die Rechtslage komplizierter. Für laufende Abrechnungszeiträume ist regelmäßig der Insolvenzverwalter zuständig. Ansprüche aus früheren Zeiträumen können dagegen Insolvenzforderungen sein. Ein Guthaben muss dann gegebenenfalls zur Insolvenztabelle angemeldet werden. Lassen Sie im Zweifel prüfen, gegen wen sich Ihr Abrechnungs- oder Zahlungsanspruch richtet.
Wer kümmert sich um Mängel in der Wohnung?
Während der Zwangsverwaltung ist grundsätzlich der Zwangsverwalter für die ordnungsgemäße Verwaltung der Immobilie und die Erfüllung der Vermieterpflichten zuständig. Auch bei einer Insolvenz des Vermieters besteht das Mietverhältnis grundsätzlich fort. Mängel der Wohnung können daher gegenüber dem jeweils zuständigen Verwalter geltend gemacht werden.
Zeigen Sie dem Zwangs- oder Insolvenzverwalter vorhandene Mängel vorsorglich noch einmal schriftlich an – auch dann, wenn Sie diese bereits dem bisherigen Vermieter gemeldet hatten. Fügen Sie möglichst die frühere Mängelanzeige und vorhandene Nachweise bei. So sichern Sie Ihre Position von Beginn der Verwaltung an.
Beeinträchtigt ein Mangel die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung mehr als nur unerheblich, kann die Miete kraft Gesetzes gemindert sein. Teilen Sie dem Verwalter mit, seit wann der Mangel besteht und in welcher Höhe Sie die Miete gegebenenfalls mindern. Da eine zu hoch angesetzte Mietminderung Zahlungsrückstände auslösen kann, sollten Sie deren Höhe zuvor durch uns prüfen lassen.
Was passiert mit Ihrer Mietkaution?
Die Mietkaution ist besonders gefährdet, wenn der Vermieter in wirtschaftliche Schwierigkeiten gerät. Welche Ansprüche Sie haben, hängt davon ab, ob eine Zwangsverwaltung oder ein Insolvenzverfahren läuft und ob die Kaution ordnungsgemäß angelegt wurde.
Das Mietverhältnis endet während der Zwangsverwaltung: Bestand das Mietverhältnis bei Beginn der Zwangsverwaltung noch, ist der Zwangsverwalter grundsätzlich auch für die Abrechnung und Rückzahlung der Kaution zuständig. Das gilt selbst dann, wenn der frühere Vermieter ihm das Kautionsguthaben nicht übergeben hat.
Das Mietverhältnis war bereits vorher beendet: War das Mietverhältnis schon beendet und die Wohnung geräumt, bevor die Zwangsverwaltung wirksam wurde, muss der Zwangsverwalter eine vom früheren Vermieter nicht übergebene Kaution grundsätzlich nicht erstatten. Der Rückzahlungsanspruch richtet sich dann weiterhin gegen den bisherigen Vermieter.
Der Vermieter wird insolvent: Eine Barkaution muss getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt werden. Ist das geschehen, bleibt das Kautionsguthaben grundsätzlich vor dem Zugriff der übrigen Gläubiger geschützt und kann gegenüber dem Insolvenzverwalter herausverlangt werden.
Kaution nicht getrennt angelegt: Hat der Vermieter die Kaution mit seinem eigenen Vermögen vermischt, besteht in der Insolvenz regelmäßig kein Aussonderungsrecht. Der Rückzahlungsanspruch ist dann grundsätzlich als Insolvenzforderung anzumelden. Häufig wird er nur entsprechend der Insolvenzquote und damit lediglich teilweise erfüllt.
Verlangen Sie deshalb einen Nachweis über die getrennte Anlage Ihrer Kaution. Zahlen Sie die laufende Miete jedoch nicht ohne vorherige rechtliche Prüfung gekürzt oder gar nicht, da ein unberechtigter Einbehalt zu erheblichen Mietrückständen führen kann.
Zwangsversteigerung oder Verkauf: „Kauf bricht nicht Miete"
Wird die Immobilie verkauft oder zwangsversteigert, bleibt der Mietvertrag grundsätzlich bestehen. Der Käufer beziehungsweise der Ersteher tritt anstelle des bisherigen Vermieters in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein.
Eine Besonderheit gilt nach der Zwangsversteigerung: Der Ersteher kann das Mietverhältnis nach § 57a ZVG zum ersten gesetzlich zulässigen Termin unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen. Nutzt er dieses Sonderkündigungsrecht nicht rechtzeitig, kann er sich später nicht mehr darauf berufen.
Bei Wohnraum benötigt der Ersteher außerdem weiterhin ein berechtigtes Interesse an der Kündigung, etwa Eigenbedarf. Allein die Tatsache, dass er die Immobilie ersteigert hat, reicht für eine Kündigung nicht aus.
Vermieter unauffindbar oder Versorgungssperre
Besonders schwierig wird die Situation, wenn der Vermieter nicht mehr erreichbar ist, ohne dass eine Zwangsverwaltung oder ein Insolvenzverfahren angeordnet wurde. Die Verpflichtung zur Mietzahlung besteht trotzdem grundsätzlich fort.
Ist unklar, an wen die Miete zu zahlen ist, sollten Sie das Geld zunächst zurücklegen und die Berechtigung des Zahlungsempfängers klären lassen. Eine gerichtliche Hinterlegung kann insbesondere in Betracht kommen, wenn der Vermieter die Annahme der Miete verweigert oder ohne Ihr Verschulden ungewiss ist, wer die Miete verlangen darf. Da eine unwirksame Hinterlegung Mietrückstände nicht verhindert, sollten Sie dieses Vorgehen vorher rechtlich prüfen lassen.
Droht eine Versorgungssperre, weil der Vermieter Rechnungen für Wasser, Wärme oder Allgemeinstrom nicht bezahlt hat, informieren Sie den Vermieter beziehungsweise die Hausverwaltung unverzüglich schriftlich und setzen Sie eine kurze Frist zur Sicherstellung der Versorgung. Dokumentieren Sie außerdem alle Mitteilungen des Versorgers.
Wird die Versorgung tatsächlich unterbrochen, kann darin ein erheblicher Mangel der Wohnung liegen. Die Miete kann dann je nach Art, Umfang und Dauer der Einschränkung gemindert sein. Ist die Nutzung der Wohnung insgesamt aufgehoben, kann im Ausnahmefall auch eine vollständige Mietbefreiung in Betracht kommen. Eine fristlose Kündigung ist möglich, wenn die Versorgung nicht kurzfristig wiederhergestellt wird und Ihnen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
Eine gerichtliche Eilentscheidung gegen den Vermieter oder in besonderen Fällen auch gegen das Versorgungsunternehmen kann geprüft werden. Ob der Versorger zur Fortsetzung der Lieferung verpflichtet werden kann, hängt jedoch stark vom Einzelfall ab. Häufig verlangt er zumindest eine verlässliche Regelung über die laufenden Kosten; teilweise spielen auch die Zahlungsrückstände des Vermieters eine Rolle.
Mehrere betroffene Mietparteien sollten möglichst gemeinsam handeln und sich frühzeitig beraten lassen. Zahlen Sie Forderungen des Vermieters beim Versorgungsunternehmen oder kürzen Sie die Miete nicht ohne rechtliche Prüfung. Ob solche Beträge später mit der Miete verrechnet oder vom Vermieter zurückverlangt werden können, muss im Einzelfall geklärt werden.
Häufige Fragen zu Zwangsverwaltung und Vermieterinsolvenz
An wen zahle ich die Miete bei Zwangsverwaltung?
Ab Bekanntgabe der Zwangsverwaltung zahlen Sie die Miete an den Zwangsverwalter. Er nimmt während der Zwangsverwaltung die Rechte und Pflichten des Vermieters wahr. Nach deren Aufhebung erhalten Sie eine Mitteilung, an wen die Miete künftig zu zahlen ist.
Bekomme ich meine Kaution bei Vermieterinsolvenz zurück?
Ist die Kaution getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt, bleibt sie grundsätzlich geschützt. Wurde sie dagegen mit dessen Vermögen vermischt, können Sie Ihren Rückzahlungsanspruch meist nur als Insolvenzforderung anmelden und erhalten möglicherweise lediglich eine Quote.
Was bedeutet „Kauf bricht nicht Miete"?
Der Käufer oder Ersteher der Immobilie übernimmt den bestehenden Mietvertrag vollständig. Eine Kündigung braucht weiterhin einen gesetzlichen Grund.
Darf der Insolvenzverwalter mein Mietverhältnis kündigen?
Eine grundlose ordentliche Kündigung scheidet aus. Der Insolvenzverwalter braucht einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund.
Was tun, wenn der Vermieter unauffindbar ist?
Legen Sie die Miete vollständig zurück und versuchen Sie, den Vermieter oder einen berechtigten Zahlungsempfänger zu ermitteln. Eine gerichtliche Hinterlegung kommt nur unter bestimmten Voraussetzungen in Betracht und sollte vorher rechtlich geprüft werden.
Vermieter insolvent, unauffindbar oder die Wohnung steht zur Versteigerung?
Werden Sie Mitglied im Mieterverein Dresden. Wir prüfen Ihre individuelle Lage – von der Mietzahlung über die Kaution bis zur Sonderkündigung.
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