Welche Betriebskosten darf der Vermieter umlegen?
Nur bestimmte Kostenarten darf der Vermieter über die Betriebskostenabrechnung auf Mieter umlegen. Welche das genau sind, regelt § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) – insgesamt 17 Positionen. Hier finden Sie alle umlagefähigen Betriebskosten im Überblick.
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Was sind umlagefähige Betriebskosten?
Betriebskosten sind laufende Kosten, die durch das Eigentum am Grundstück oder den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes entstehen. Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) definiert in § 2 abschließend, welche Kostenarten der Vermieter auf Mieter umlegen darf.
Wichtig: Diese Liste ist abschließend. Kosten, die hier nicht aufgeführt sind, dürfen grundsätzlich nicht umgelegt werden – Ausnahme: sie sind im Mietvertrag explizit als „sonstige Betriebskosten“ vereinbart.
Hinweis: Eine ausführliche Erklärung zu den gesetzlichen Grundlagen finden Sie in unserem Ratgeber „Betriebskosten: Die gesetzlichen Regelungen“.
Die 17 umlagefähigen Betriebskosten im Überblick
Klicken Sie auf eine Position, um Details zu sehen:
1. Grundsteuer
Die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks – insbesondere die Grundsteuer und weitere laufende öffentliche Lasten.
2. Wasserversorgung
- Kosten Wasserverbrauch
- Grundgebühren
- Anmietung/Gebrauchsüberlassung Wasserzähler
- Kosten der Verwendung einschl. Eichung
- Kosten der Berechnung und Aufteilung
- Wartung Wassermengenregler
- Betrieb hauseigener Wasserversorgungsanlage und Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe
3. Entwässerung
Umfasst:
- Gebühren für Haus- und Grundstücksentwässerung
- Betrieb nicht-öffentlicher Entwässerungsanlagen
- Betrieb einer Entwässerungspumpe
4. Heizungsanlage
- Brennstoffe + Lieferung
- Betriebsstrom
- Bedienung, Überwachung, Pflege
- Prüfung Betriebsbereitschaft/-sicherheit einschl. Einstellung durch Fachkraft
- Reinigung der Anlage UND des Betriebsraums
- Messungen nach Bundes-Immissionsschutzgesetz
- Anmietung/Gebrauchsüberlassung Ausstattung zur Verbrauchserfassung
- Verwendung der Verbrauchserfassung einschl. Eichung, Berechnung und Aufteilung
5. Warmwasserversorgung
Drei Varianten möglich:
a) Zentrale Warmwasserversorgung: Kosten der Wasserversorgung (vgl. Position 2) + Wassererwärmung (vgl. Position 4a).
b) Gewerbliche Warmwasserlieferung: Entgelt + Kosten der Hausanlagen.
c) Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten: Beseitigung von Wasserablagerungen, Prüfung, Einstellung.
6. Verbundene Heizungs- und Warmwasserversorgung
Kosten verbundener Anlagen – die jeweiligen Einzelkosten ergeben sich aus den Positionen 4 und 5, je nach Art der Anlage (zentral, gewerblich oder Etage).
7. Aufzug
Betrieb des Personen- oder Lastenaufzugs:
- Betriebsstrom
- Beaufsichtigung, Bedienung, Überwachung und Pflege
- Regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft und -sicherheit
- Einstellung durch Fachkraft
- Reinigung der Anlage
8. Straßenreinigung und Müllbeseitigung
Straßenreinigung: Gebühren für öffentliche Straßenreinigung sowie Kosten nicht-öffentlicher Maßnahmen.
Müllbeseitigung: Gebühren der Müllabfuhr, Betrieb von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich Berechnung und Aufteilung.
9. Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
Säuberung der gemeinschaftlich genutzten Gebäudeteile sowie Maßnahmen zur Ungezieferbekämpfung: Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Aufzugskabinen.
Achtung: Kosten der Beseitigung einer Ungezieferplage sind meist als Reparaturkosten nicht umlagefähig.
10. Gartenpflege
Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich:
- Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen
- Pflege von Spielplätzen einschließlich Sand-Erneuerung
- Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten (nicht-öffentlicher Verkehr)
11. Beleuchtung
Stromkosten für:
- Außenbeleuchtung
- Beleuchtung gemeinschaftlich genutzter Bereiche (Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen)
12. Schornsteinreinigung
Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung – sofern nicht bereits unter Position 4a (Heizungsanlage) berücksichtigt.
13. Sach- und Haftpflichtversicherung
Umfasst Versicherungen gegen:
- Feuer, Sturm, Wasser und sonstige Elementarschäden
- Glasschäden
- Haftpflicht für Gebäude, Öltank und Aufzug
14. Hauswart
Vergütung, Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen für den Hauswart – allerdings nicht für:
- Instandhaltung und Instandsetzung
- Erneuerung
- Schönheitsreparaturen
- Hausverwaltung
Wichtig: Werden vom Hauswart bereits Arbeiten ausgeführt, die unter andere Positionen fallen (z. B. Gartenpflege, Reinigung), dürfen diese nicht zusätzlich abgerechnet werden.
15. Gemeinschaftsantenne / Breitbandkabel
Gemeinschaftsantenne / Kabelanschluss: Seit dem 1. Juli 2024 ist das sogenannte Nebenkostenprivileg entfallen. Laufende Kabelgebühren bzw. monatliche Entgelte für einen TV- oder Breitbandkabelanschluss dürfen daher grundsätzlich nicht mehr über die Betriebskostenabrechnung auf Mieterinnen und Mieter umgelegt werden. Werden solche Kosten weiterhin abgerechnet, sollte genau geprüft werden, ob dies noch zulässig ist.
16. Einrichtungen für die Wäschepflege
Betrieb gemeinschaftlicher Wäschepflege-Einrichtungen:
- Betriebsstrom
- Überwachung, Pflege, Reinigung
- Prüfung der Betriebsbereitschaft und -sicherheit
- Wasserversorgung (vgl. Position 2), sofern nicht dort bereits berücksichtigt
17. Sonstige Betriebskosten
Betriebskosten, die nicht unter die Positionen 1–16 fallen. Wichtig: Diese Position ist kein Auffangbecken – welche Kosten unter „sonstige Betriebskosten“ abgerechnet werden, muss im Mietvertrag namentlich vereinbart sein.
Was darf der Vermieter NICHT auf Mieter umlegen?
Nach § 1 Abs. 2 BetrKV gehören folgende Kosten nicht zu den Betriebskosten – sie dürfen daher auch nicht umgelegt werden:
- Verwaltungskosten: Kosten der Verwaltung, Aufsicht, Buchhaltung, Jahresabschluss-Prüfungen, Geschäftsführung
- Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten: Reparaturen, Erneuerungen, Beseitigung baulicher Mängel durch Abnutzung, Alterung oder Witterung
Häufiger Fehler bei Eigentumswohnungen:
In Abrechnungen tauchen oft Positionen wie Verwaltungsgebühren, Rücklagen oder Reparaturkosten auf. Diese muss der Wohnungseigentümer tragen – nicht der Mieter.
Häufige Fragen zu umlagefähigen Betriebskosten
Sind Verwaltungskosten umlagefähig?
Nein. Verwaltungskosten gehören nach § 1 Abs. 2 BetrKV ausdrücklich nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten. Sie muss der Vermieter selbst tragen.
Sind Reparaturkosten Betriebskosten?
Nein. Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten dürfen nicht auf Mieter umgelegt werden. Ausnahme: Bestimmte kleine Wartungsarbeiten (z. B. Heizungswartung) können enthalten sein.
Was bedeutet „sonstige Betriebskosten"?
Position 17 erfasst Betriebskosten, die nicht unter die Punkte 1–16 fallen. Damit sie umlagefähig sind, müssen sie im Mietvertrag namentlich genannt sein – ein pauschaler Verweis genügt nicht.
Sind alle 17 Positionen automatisch im Mietvertrag enthalten?
Nicht automatisch. Welche Positionen umlagefähig sind, hängt vom Mietvertrag ab. Eine allgemeine Vereinbarung, dass Mieterinnen und Mieter die „Betriebskosten“ tragen, kann ausreichen. Dann sind grundsätzlich die Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung gemeint. Ist dagegen nur eine abschließende Auswahl bestimmter Positionen vereinbart, können auch nur diese umgelegt werden.
Wie erkenne ich, ob mein Vermieter zu viel verlangt?
Prüfen Sie jede Position der Abrechnung gegen § 2 BetrKV und gegen Ihren Mietvertrag. Eine umfassende juristische Prüfung übernimmt der Mieterverein Dresden im Rahmen der Mitgliedschaft.
Unsicher, ob eine Position zulässig ist?
Lassen Sie Ihre Betriebskostenabrechnung vom Mieterverein Dresden juristisch prüfen. Wir kontrollieren alle Positionen auf Zulässigkeit, Höhe und korrekte Umlage.
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