Mietkaution: Höhe, Anlage und Rückzahlung – Ihre Rechte als Mieter
Die Mietkaution ist für Mieter oft ein Streitpunkt – besonders beim Auszug. Wie hoch darf die Kaution sein? Wie muss sie angelegt werden? Und vor allem: Wann bekommen Sie sie zurück? Hier erfahren Sie alles, was Sie als Mieter wissen müssen – von der maximalen Höhe von drei Monatsmieten über die insolvenzsichere Anlage bis zur Rückzahlung beim Auszug.
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Wozu dient die Mietkaution?
Die Mietkaution ist üblicherweise ein Geldbetrag, den der Vermieter beim Einzug vom Mieter fordert. Sie dient ausschließlich zur Sicherung des Vermieters für den Fall, dass der Mieter seine mietvertraglichen Verpflichtungen nicht erfüllt – etwa wenn die Miete nicht gezahlt wird oder Schäden zu beseitigen sind.
Wichtig: Der Vermieter darf eine Kaution nur dann verlangen, wenn das im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist. Ohne entsprechende Klausel besteht keine Pflicht zur Kautionszahlung.
Inhaltsverzeichnis
Wie hoch darf die Mietkaution sein?
Der Vermieter darf maximal drei Monatsmieten als Kaution fordern – ohne Nebenkostenvorauszahlungen. Maßgeblich ist also die reine Grundmiete (Kaltmiete). Auch wenn mehrere Mietsicherheiten vereinbart sind (z. B. Barkaution plus Bürgschaft), dürfen alle Sicherheiten zusammen drei Monatsmieten nicht überschreiten.
Beispielrechnung:
- Grundmiete: 400 €
- Nebenkostenvorauszahlungen: 150 €
- Gesamtmiete: 550 €
Maximale Kaution: 3 × 400 € = 1.200 €
(Die Nebenkostenvorauszahlung von 150 € zählt nicht mit.)
Übergabe und Ratenzahlung der Kaution
Die Kaution kann auf verschiedenen Wegen übergeben werden. Üblich sind:
- Barzahlung – immer Quittung ausstellen lassen!
- Überweisung auf das vom Vermieter genannte Kautionskonto
- Verpfändung eines Sparbuchs, das der Mieter angelegt hat
- Bürgschaft – z. B. durch Eltern oder Bank
Ratenzahlung: Ihr gesetzliches Recht
Sie haben das gesetzliche Recht, die Kaution in drei gleichen Monatsraten zu zahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Dieses Recht gilt immer – unabhängig davon, was im Mietvertrag steht!
Seit dem 1. Mai 2013 ist zusätzlich geregelt, dass die beiden weiteren Teilzahlungen zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig sind.
Vorsicht bei Zahlungsverzug: Seit dem 1. Mai 2013 kann der Vermieter fristlos kündigen, wenn Sie mit einer Sicherheitsleistung in Höhe der zweifachen Monatsmiete in Verzug sind.
Anlage der Kaution – insolvenzsicher!
Der Vermieter ist gesetzlich verpflichtet, die Kaution während der gesamten Mietzeit insolvenzfest anzulegen – also getrennt von seinem eigenen Vermögen. Das Konto muss besonders bezeichnet sein, zum Beispiel als „Sonderkonto Mietkaution“ oder „Mietkautionskonto“.
Wichtig: Diese Vorgabe gilt vom ersten Tag des Mietverhältnisses an. Das bedeutet: Sie sind als Mieter nicht verpflichtet, die Kaution bar zu übergeben oder auf ein sonstiges Vermieterkonto zu überweisen. Sie können von Anfang an auf die Einzahlung auf ein insolvenzsicheres Konto bestehen.
Ihr Recht auf Nachweis
Sie können sowohl zu Beginn als auch im Verlauf des Mietverhältnisses vom Vermieter den Nachweis über die ordnungsgemäße Anlage verlangen. Weigert sich der Vermieter, diesen Nachweis zu erbringen, dürfen Sie die Miete bis zur Höhe der eingezahlten Kaution zurückbehalten – das gilt auch für die zweite und dritte Rate.
Wann den Nachweis einfordern? Es empfiehlt sich, den Nachweis besonders dann einzufordern, wenn Anzeichen für eine pflichtwidrige Anlage oder Verwendung der Kaution vorliegen – etwa wenn der Vermieter wirtschaftliche Probleme hat oder unklare Kontoangaben macht.
Was passiert bei Insolvenz des Vermieters? Hat der Vermieter die Kaution nicht ordnungsgemäß getrennt angelegt, riskieren Sie bei einer Insolvenz, Ihre Kaution nicht oder nicht vollständig zurückzubekommen. Eine insolvenzsichere Anlage schützt Sie davor.
Verzinsung der Mietkaution
Der Vermieter muss die Kaution mindestens mit dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz verzinsen. Legt er sie günstiger an, stehen Ihnen am Ende des Mietverhältnisses dennoch die höheren Zinsen zu.
Die Vertragsparteien können auch eine andere Anlageform vereinbaren. In diesem Fall stehen die höheren Zinsen dem Mieter zu – allerdings trägt der Mieter dann auch das größere Anlagerisiko mit.
Wichtig zur Verzinsung: Die Zinsen verbleiben während der gesamten Mietzeit auf dem Kautionskonto und erhöhen den Kautionsbetrag. Am Ende des Mietverhältnisses bekommen Sie also Kaution plus aufgelaufene Zinsen zurück.
Rückzahlung der Kaution beim Auszug
Der Vermieter muss die Kaution einschließlich der Zinsen an Sie zurückzahlen, wenn folgende drei Voraussetzungen erfüllt sind:
- Das Mietverhältnis ist beendet
- Die Wohnung wurde übergeben
- Es bestehen keine offenen Forderungen mehr gegenüber dem Vermieter
Wie lange darf der Vermieter prüfen?
Der Vermieter darf sich eine angemessene Zeit zur Prüfung etwaiger Gegenansprüche nehmen. Die Gerichte erkennen dafür in der Regel bis zu sechs Monate als angemessen an.
Sonderfall: Offene Betriebskostenabrechnung
Steht noch eine Betriebskostenabrechnung aus, darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution zurückbehalten, sofern eine Nachzahlung zu erwarten ist. Eine feste Höchstgrenze in Höhe bestimmter monatlicher Vorauszahlungen gibt es nicht.
Was tun, wenn der Vermieter die Kaution nicht zurückzahlt?
Verzögert der Vermieter die Rückzahlung oder „vergisst“ sie, sollten Sie ihn schriftlich mahnen und ihm gleichzeitig eine Frist setzen. Nach Ablauf dieser Frist können Sie:
- Ihren Anspruch gerichtlich durchsetzen
- Gegebenenfalls Schadensersatz fordern (z. B. Zinsen für eine Kontoüberziehung)
Verjährungsfrist beachten! Der Anspruch auf Rückerstattung der Kaution verjährt nach 3 Jahren. Werden Sie also rechtzeitig aktiv – sonst verlieren Sie Ihren Anspruch endgültig.
Eigentümerwechsel: Wer haftet für die Kaution?
Verkauft der Vermieter das Haus, bleibt Ihr Mietverhältnis bestehen – es ändert sich nur der Eigentümer. Sie können aus diesem Anlass nicht die Auszahlung der Kaution verlangen.
Der neue Eigentümer (Erwerber) tritt in alle Rechte und Pflichten des bestehenden Mietverhältnisses ein und haftet damit auch für die Rückzahlung der Kaution bei Mietende.
An wen können Sie sich halten?
- Erwerber haftet immer: Bei Beendigung des Mietverhältnisses können Sie sich an den neuen Eigentümer halten – selbst dann, wenn dieser die Kaution vom alten Vermieter nicht übergeben bekommen hat
- Doppelte Sicherheit: Können Sie die Rückzahlung vom Erwerber nicht erlangen, können Sie zusätzlich auch den alten Vermieter in Anspruch nehmen
- Ausnahme: War das Mietverhältnis zum Zeitpunkt des Eigentümerwechsels bereits beendet, haftet der neue Eigentümer nicht
Sonderfall bei älteren Verkäufen: Beruht der Eigentümerwechsel auf einem bereits vor dem 1. September 2001 geschlossenen Kaufvertrag, kann noch das frühere Recht gelten. Danach ist der Erwerber grundsätzlich nur zur Rückzahlung der Kaution verpflichtet, wenn ihm die Sicherheit tatsächlich übergeben wurde oder er gegenüber dem Verkäufer die Rückzahlungsverpflichtung übernommen hat. Ob diese Voraussetzungen vorliegen, kann heute allerdings nur schwer nachzuweisen sein.
Checkliste: Was Sie zur Mietkaution beachten sollten
Von der Vereinbarung und Zahlung bis zur Rückgabe nach dem Auszug: Bei der Mietkaution gelten einige wichtige Regeln. Die folgende Checkliste zeigt, worauf Sie während des gesamten Mietverhältnisses achten sollten.
- Beim Einzug: Kautionshöhe prüfen – maximal 3 Kaltmieten
- Ratenzahlung nutzen: Sie haben das Recht auf 3 Monatsraten
- Insolvenzsichere Anlage: Auf separates „Kautionskonto" bestehen
- Nachweis einfordern, wenn Anzeichen für unsachgemäße Verwendung
- Beim Auszug: 2 bis 6 Monate Prüfzeit dem Vermieter zugestehen
- Bei Verzögerung: Schriftliche Mahnung mit Frist
- Verjährungsfrist im Blick: 3 Jahre für die Rückforderung
- Bei Eigentümerwechsel: Neuer Eigentümer haftet weiter
Häufige Fragen zur Mietkaution
Wie hoch darf die Mietkaution maximal sein?
Maximal drei Monatskaltmieten. Nebenkostenvorauszahlungen werden bei der Berechnung nicht berücksichtigt. Auch wenn mehrere Sicherheiten vereinbart werden (z. B. Barkaution plus Bürgschaft), dürfen diese zusammen drei Monatskaltmieten nicht überschreiten.
Muss ich die Kaution auf einmal zahlen?
Nein. Sie haben das gesetzliche Recht, die Kaution in drei gleichen Monatsraten zu zahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die zweite und dritte mit den darauffolgenden Mietzahlungen. Dieses Recht gilt unabhängig davon, was im Mietvertrag steht.
Wie muss der Vermieter die Kaution anlegen?
Der Vermieter muss die Kaution insolvenzfest auf einem speziell bezeichneten Konto (z. B. „Sonderkonto Mietkaution“) getrennt von seinem Vermögen anlegen. Das gilt vom ersten Tag des Mietverhältnisses an. Sie können jederzeit einen Nachweis verlangen.
Wann muss der Vermieter die Kaution zurückzahlen?
Nach Beendigung des Mietverhältnisses, Übergabe der Wohnung und nachdem keine offenen Forderungen mehr bestehen. Der Vermieter darf sich für die Prüfung bis zu 6 Monate Zeit nehmen. Eine ausstehende Betriebskostenabrechnung kann es rechtfertigen, dass Teile oder die ganze Kaution einbehalten werden.
Was tue ich, wenn der Vermieter die Kaution nicht zurückzahlt?
Mahnen Sie ihn schriftlich mit Fristsetzung. Reagiert er nicht, können Sie Ihren Anspruch gerichtlich durchsetzen und gegebenenfalls Schadensersatz fordern. Wichtig: Der Anspruch verjährt nach 3 Jahren – werden Sie rechtzeitig aktiv.
Wer haftet für die Kaution, wenn die Wohnung verkauft wird?
Der neue Eigentümer tritt in alle Rechte und Pflichten ein und haftet für die Rückzahlung – auch wenn ihm die Kaution vom alten Vermieter nicht übergeben wurde. Im Notfall können Sie auch auf den alten Vermieter zurückgreifen.
Was passiert mit den Zinsen der Kaution?
Die Kaution wird mindestens zum Spareinlagen-Zinssatz mit dreimonatiger Kündigungsfrist verzinst. Die Zinsen bleiben während der Mietzeit auf dem Konto und erhöhen den Kautionsbetrag. Am Mietende erhalten Sie Kaution plus Zinsen zurück.
Kaution zurückbekommen – wir helfen Ihnen
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