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Mieterverein Dresden e.V.

Aktuelles zum Mietrecht

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Vonovia – Betriebskostenabrechnung - BGH-Entscheidung

Dresdner Mieter gewinnen Verfahren am Bundesgerichtshof - Hausmeisterkosten nicht nachgewiesen.

 

(mvd) Seit der Vorlage der Betriebskostenabrechnungen für 2016/2017 im Jahr 2018 moniert der Mieterverein Dresden und Umgebung e.V. unklare und nichtnachvollziehbare Kostenumlagen in Betriebskostenabrechnungen der Vonovia. Am 31.03.2021 informierten wir zum damaligen Stand der Gerichtsverfahren in Dresden.

Hintergrund war, dass unserer Ansicht nach die Vonovia auf Mieter umgelegte Betriebskosten, wie Hausmeister, Hausreinigung, Gartenpflege und andere, nicht ordnungsgemäß nachwies und damit keinen Anspruch auf die Zahlung dieser Kosten durch die Mieter hat. Das Landgericht Dresden bestätigte diese Auffassung im Frühjahr in mehreren Urteilen. Gegen diese Urteile legte die Vonovia Rechtsmittel ein und wandte sich an den Bundesgerichtshof.

Am 27.10.2021 urteilte nun der Bundesgerichtshof, als höchstes deutsches Zivilgericht. In einem Urteil (Az. VIII ZR 114/21) befanden die Richter zu Gunsten der Dresdner Mieter. In dieser Angelegenheit ging es um die umgelegten Kosten für Hausmeister. Es wurde festgestellt, dass die vorgelegten Unterlagen nicht ausreichend sind. Der Vertrag mit einem Schwesterunternehmen, der Vonovia Immobilienservice GmbH, auf welchen der Mutterkonzern, die Vonovia SE, für die Hausmeisterkosten stets verweist, beinhaltet keine Angaben zur exakten Kostenhöhe für die Dienstleistungen. Damit sind trotz vorgelegter interner Rechnungen und Tätigkeitsnachweise die umgelegten Kosten für die Mieter nicht prüfbar. Das Gericht bestätigte deshalb das bestehende Einsichtsrecht der Mieter in die Rechnungen der die Hausmeisterdienste erbringenden Subunternehmer.

Da Ansprüche aus der Betriebskostenabrechnung 2016/2017 am 31.12.2021 verjähren, müssen diese bis zu dem Zeitpunkt gerichtlich mittels Mahnbescheid bzw. Klage geltend gemacht werden. Mehr als 100 rechtschutzversicherte Mitglieder des Mietervereins, die Vonovia-Mieter sind, haben sich für diesen Weg bereits entschieden. Werden Kosten durch die Vonovia nicht mittels Rechnungen der Subunternehmer nunmehr belegt, sind die Mieter nicht verpflichtet, die Umlage von durchschnittlich 110,00 € pro Haushalt zu bezahlen und können dann eine Erstattung bereits geleisteter Beträge von der Vonovia fordern.

Der Rechtsauffassung des Mietervereins Dresden und der Dresdner Gerichte, dass lediglich tatsächlich angefallene Kosten als Betriebskosten umlagefähig sind und nicht durch separate Servicegesellschaften Gewinne generiert werden dürfen, erteilte der Bundesgerichtshof jedoch eine Absage (Urteil, Az. VIII ZR 102/21). Aus diesem Grund muss die Vonovia auch nicht grundsätzlich Einsicht in Vertragsunterlagen und Rechnungen von Subunternehmern, welche die Hausreinigung, Gartenpflege, Winterdienst oder private Straßenreinigung erbringen, gewähren. Das ist insbesondere immer dann der Fall, wenn Geschäftsbesorgungsverträge vorgelegt werden, aus denen sich genau ergibt, in welcher Höhe Kosten für Dienstleistungen entstehen und wie diese auf die Mieter aufgeschlüsselt werden. Das Gericht argumentierte, dass bereits mit diesen Angaben eine Prüfbarkeit der Abrechnungen und Kosten für die Mieter gegeben ist. In der Begründung des Urteils wird ausgeführt, dass die für Vermieter bestehende Grenze der Wirtschaftlichkeit der Betriebskosten auch mit diesen Angaben bereits von den Mietern ausreichend geprüft werden kann.

Insbesondere für Mieter großer Wohnungsunternehmen mit umfangreichem Portfolio stellt sich die geklärte Rechtslage als unbefriedigend und nachteilig dar. Sie haben annähernd keine Chance auf Darlegungs- und Nachweismöglichkeiten, da entsprechende Hintergrundinformationen zum Wohnungsbestand der Unternehmen selten öffentlich zugänglich sind. Jan Bröchler, Vorstandsvorsitzender des Mietervereins Dresden, fordert deshalb: „Die Politik muss nunmehr eine grundlegende Reform des Betriebskostenrechts anstreben. Insbesondere hinsichtlich der Pflicht, dass Mieter nachweisen müssen, dass Vermieter unwirtschaftlich arbeiten, muss eine Umkehr der Beweislast für Verletzungen des Wirtschaftlichkeitsgebotes der Betriebskosten gesetzlich verankert werden.“

Der Mieterverein Dresden und Umgebung e.V. weist immer wieder auf die Notwendigkeit hin, Betriebskostenabrechnungen sowie die Abrechnungsunterlagen zu den Betriebskostenabrechnungen zu prüfen. Nur so ist festzustellen, inwieweit die Abrechnungen ordnungsgemäß erstellt und eingestellte Kosten nachgewiesen sind. Für alle Mieter gilt gerade nach dem Erhalt einer Betriebskostenabrechnung – prüfen, prüfen, nochmals prüfen. Orientierungshilfe für die Plausibilität und Wirtschaftlichkeit bietet der Betriebskostenspiegel. Der Mieterverein übernimmt die Prüfung von Betriebs- und Heizkostenabrechnungen für Mieter im Rahmen einer Mitgliedschaft.

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