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Nachrichten

08.03.16 - 13:47 Uhr

10 Jahre nach dem WOBA-Verkauf – Wie sieht es aus im „Mieterparadies“

Vor genau 10 Jahren, am 9. März 2006, besiegelte der Stadtrat den Totalverkauf der städtischen Wohnungsgesellschaft an den amerikanischen Immobilienfonds „Fortress“. Die Befürworter des Verkaufs argumentierten, dass durch den Verkauf der WOBA die Stadt schuldenfrei wird. Meinungen der Bürger aus 10 Einwohnerversammlungen sowie fast 45.000 Unterschriften des Bürgerbegehrens „WOBA erhalten“ wurden von der Verwaltung und vom Stadtrat nicht mehr als „zur Kenntnis genommen“. Der Verkauf erfolgte zu einem Zeitpunkt, als es einen deutlichen Angebotsüberhang am Dresdner Wohnungsmarkt gab.

 

Bereits im Juli 2005 hatte der Mieterverein Dresden und Umgebung e.V. diese Entscheidung als nicht wiedergutzumachenden Fehler bezeichnet. Der Vorsitzende, Peter Bartels, prognostizierte damals in einem Interview mit der „Sächsischen Zeitung“, dass die Bürger die Probleme aus dem Wohnungsverkauf erst in 10 Jahren zu spüren bekommen werden, da bis dahin aufgrund des Wohnungsleerstands jeder Vermieter daran interessiert sein wird, mieterfreundlich zu arbeiten. „Dies ändert sich erst beim Mangel“, so Bartels damals, „dann wird ein ganz anderer Druck auf die Mieter ausgeübt.“[1] Wie wir inzwischen erfahren haben, dauerte es nicht einmal 10 Jahre, ehe dieser Wandel am Dresdner Wohnungsmarkt eintrat.

 

Im September 2005 beschloss der Stadtrat eine Sozialcharta, die Bestandteil des Kaufvertrages sein sollte. Die WOBA selbst nutzte die Phase der Kaufverhandlungen, um Interessenten ins „Mieterparadies“ zu locken. In der Sozialcharta seien „bundesweit einzigartig günstige Konditionen wie lebenslanges Wohnrecht für über 60jährige und Schwerbehinderte sowie enge Grenzen für Mieterhöhungen und absoluter Kündigungsschutz von 10 Jahren festgelegt“, schrieb die Zeitung des Unternehmens „WOBA plus“.[2] Der Mieterverein bezeichnete die Sozialcharta indes als Alibi für die Sozialverträglichkeit des Verkaufs: „Benötigt wird sie doch nur, wenn man erwartet, dass ein potenzieller Käufer sich der sozialen Verantwortung bei der Vermietung von Wohnungen nicht ohne weiteres unterwerfen will.“[3] 

 

Die Ernüchterung stellte sich nach dem Verkauf und der Eingliederung der WOBA in die Gagfah bei den Mietern relativ schnell ein.

·         Die „engen Grenzen für Mieterhöhungen“ wurden in der Tat nicht überschritten, aber flächendeckend ausgeschöpft. Hier und da wird aber bis heute auch einmal übers Ziel hinausgeschossen und die Einschätzung der Wohnlage bzw. Ausstattungsklasse wohl eher nach Akten- als nach Faktenlage vorgenommen.
Im dem von der Landeshauptstadt kürzlich herausgegebenen Wohnungsmarktbericht 2014 wird der Verkauf des kommunalen Wohnungsunternehmens neben der deutlichen Reduzierung der Leerstandszahlen als auslösender Faktor für Mietsteigerungen auf dem Dresdner Wohnungsmarkt benannt. Der Verkauf habe bei einer Vielzahl der Anbieter zu einer positiven Einschätzung der Mietentwicklung geführt und diese daraufhin veranlasst, höhere Neuvertragsmieten bzw. Mieterhöhungen durchzusetzen.[4] Bei Nachfrageüberschuss wird die Miete nicht nach Kostenaufwand kalkuliert, sondern danach, was Mieter bereit sind zu zahlen.

 

·         Die vereinbarten Regelungen zum Kündigungsschutz vor Eigenbedarf und Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung wurden eingehalten. Aber aufgrund der im Kaufvertrag geregelten Abrissquote wurden von keinem anderen Wohnungsunternehmen in Dresden so viele Kündigungen ausgesprochen wie von der Gagfah. Rund 60 Prozent der zwischen 2002 und 2013 im Rahmen des Stadtumbauprogramms Ost abgerissenen Wohnungen entfielen auf den Bestand der WOBA/Gagfah.
Der Stadtrat und die Stadtverwaltung hätten es in der Hand gehabt, den geförderten Rückbau von preiswerten Wohnungen wesentlich früher zu stoppen. Spätestens seit 2008 war die Wandlung vom Mieter- zum Vermietermarkt erkennbar, wie auch der Mieterverein Dresden in zwei Studien nachgewiesen hat.[5] Stattdessen wurden bis 2013, selbst nach dem vom Stadtrat beschlossenen Abrissstopp, noch Fördermittel für den Rückbau von Wohnungen bewilligt.

 

·         Die Regelung, dass im Zuge der Umwandlung in Wohneigentum Mietern ein um 15 Prozent unter dem Marktpreis liegendes Angebot unterbreitet werden soll, kam gar nicht erst zum Tragen. Denn bis heute wurde nicht eine einzige ehemalige WOBA-Wohnung in Wohneigentum umgewandelt und an Mieter verkauft. Obwohl keinem einzigen Mieter ein Schaden zugefügt wurde, führte ein Rechtsstreit um eine angebliche Verletzung dieser Klausel beim Weiterverkauf von WOBA-Beständen an Dritte fast zum Bruch zwischen der Stadt und dem Unternehmen. Im Ergebnis eines Vergleichs verpflichtete sich die Gagfah, insgesamt 36 Millionen Euro an die Landeshauptstadt Dresden zu zahlen, wovon 40 Prozent in soziale Projekte fließen sollen. Verschwiegen wurde, dass letztendlich die Mieter diese Zeche zu zahlen haben.

·         Mit dem WOBA-Kaufvertrag sicherte sich die Stadt Belegungsrechte für 8.000 Wohnungen. 2012 wurde im Rahmen des Vergleichs zwischen Dresden und der Gagfah die Zahl auf 10.000 Wohnungen erhöht. Damit hält Vonovia fast sämtliche kommunalen Belegungsrechte für sozial bedürftige Mieter vor. Mit dieser vertraglichen Bindung leistete und leistet das Unternehmen einen wichtigen Beitrag zur Wohnraumversorgung sozial benachteiligter Bevölkerungsgruppen. Die Konzentration der belegungsgebundenen Wohnungen in der Hand eines einzigen Immobilienkonzerns könnte nach Auslaufen der vertraglichen Bindung jedoch zu Problemen führen. Außerdem wirkt sich die Konzentration an wenigen Standorten nachteilig auf die soziale Durchmischung der Wohngebiete aus.

 

Neben Vonovia haben inzwischen weitere überregional agierende, zum Teil börsennotierte Großvermieter Wohnungsbestände in Dresden erworben, darunter Deutsche Wohnen AG, TAG Wohnen, Patrizia Immobilien AG, Immeo SE, Grand City Property Ltd., Adler Real Estate AG. Damit ist die Abhängigkeit des Dresdner Wohnungsmarktes von globalen Entwicklungen der Finanz- und Anlagermärkte weiter gestiegen. Im Wohnungsmarktbericht 2014 wird die Einschätzung getroffen, dass sich dieser Trend fortsetzen wird.[6]

 

Über Handlungsmöglichkeiten der kommunalen Wohnungspolitik an einem angespannten Wohnungsmarkt hatte der Mieterverein Dresden und Umgebung e.V. vor genau einem Jahr aus Anlass seines 25jährigen Gründungsjubiläums ein Gutachten von Prof. Stefan Kofner über vorgestellt.[7].

·         Neben der Unterstützung privater und genossenschaftlicher Initiativen zum Wohnungsneubau und zur Sanierung ruinöser Gebäude soll vor allem die Wiedergründung einer kommunalen Wohnungsbaugesellschaft den Wohnungsmarkt bereichern. Mit einem eigenen Wohnungsunternehmen könne die Landeshauptstadt Dresden wieder eine aktive Rolle auf dem Wohnungsmarkt übernehmen, das Angebot im unteren und mittleren Preissegment gezielt ergänzen und nicht zuletzt Einfluss auf die Entwicklung der ortsüblichen Vergleichsmiete ausüben. Dies ist wichtig, weil aus Sicht des Mietervereins Dresden Zweifel daran bestehen, ob private Investoren den Bedarf an preiswertem Wohnraum sicherstellen können und wollen.
Die Wohnungsgenossenschaften leisten einen erheblichen Beitrag für bezahlbares und sicheres Wohnen, da sie nicht gewinnorientiert arbeiten. Andererseits sind sie einzig und allein ihren Mitgliedern verpflichtet und können daher kommunale Verpflichtungen zur Wohnraumversorgung nur begrenzt unterstützen.
Ohne eigenen Wohnungsbestand muss die Stadt immer als Bittsteller auftreten, um ihren sozialen Verpflichtungen zur angemessenen Wohnraumversorgung nachzukommen.
Die strategische Bedeutung kommunaler Wohnungsunternehmen wird bundesweit sehr hoch eingeschätzt. Bei einer im Auftrag des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung durchgeführten Kommunalbefragung haben 71 Prozent der 479 befragten Kommunen geäußert, dass sie den kommunalen Wohnungsunternehmen bzw. –beständen eine große bzw. sehr große strategische Bedeutung beigemessen. Das betreffe vor allem das Handlungsfeld der sozialen Wohnungsversorgung sowohl breiter Schichten als auch besonderer sozialer Zielgruppen. Gewachsen sei die strategische Bedeutung kommunaler Wohnungsunternehmen bzw. –bestände für die Stadt- und Quartiersentwicklung sowie für die Erfüllung von Aufgaben im Bereich der Steigerung der Energieeffizienz und des Klimaschutzes.[8]

 

·         Erforderlich ist weiterhin die Wiederbelebung der sozialen Wohnungsbauförderung durch den Bund und den Freistaat Sachsen. Konzentrierte Fördermaßnahmen wären nach Auffassung des Mietervereins Dresden bezogen auf die Landeshauptstadt am effektivsten im Zusammenwirken mit der Entwicklung der kommunalen Wohnungsbaugesellschaft. Die Förderung muss auch den Mietern durch langfristige Mietpreisbindung zugutekommen. Mit einer kommunalen Wohnungsbaugesellschaft hat es die Stadt nach Auslaufen der Mietpreisbindung selbst in der Hand, wie sich die Mietpreisentwicklung gestaltet.
Sonderabschreibungen für private Investoren ohne Mietpreisdeckelung, wie von der Bundesregierung vorgesehen, sind aus Sicht des Deutschen Mieterbundes (DMB) wenig zielführend. In Städten mit angespannten Wohnungsmärkten, wie Dresden, sei diese Form der Investorenförderung ein Anreiz günstig zu bauen und teuer zu vermieten, sagte DMB-Direktor Lukas Siebenkotten.[9]

 

·         Schließlich drängt der Mieterverein Dresden auf die baldige Einführung der Mietpreisbremse für die Landeshauptstadt. Die Landesregierung ist seit dem 1.6.2015 ermächtigt, für Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten eine entsprechende Verordnung zu erlassen. Die Kriterien dafür wurden bereits im Zusammenhang mit der im Juli 2015 erlassenen Verordnung über die verringerte Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen zur ortsüblichen Vergleichsmiete bereits geprüft. Eine weitere Verzögerung verschärft die angespannte Situation am Dresdner Wohnungsmarkt zusätzlich. Dass es schneller geht, beweist gerade Thüringen. Die Landesregierung hat am 1.3.2016 die Mietpreisbremse für Erfurt und Jena beschlossen.

 

 


[1] Sächsische Zeitung vom 08.08.2005

[2] WOBA plus Ausgabe 4-2005, S. 3

[3] Presseerklärung des Mietervereins Dresden und Umgebung e.V. vom 14.12.2005

[4] Wohnungsmarktbericht 2014, S. 30

[5] Wohnen und Wohnungsleerstand in Dresden, Studie der SAS Regional-, Verkehrs- und Umweltforschung GbR Dresden im Auftrag des Mietervereins Dresden und Umgebung e.V. (2011); Wohnraumanalyse und Wohnraumkonzept in Dresden, SAS Regional-, Verkehrs- und Umweltforschung GbR Dresden im Auftrag des Mietervereins Dresden und Umgebung e.V (2012)

[6] Wohnungsmarktbericht 2014, S. 26

[7] Kofner, St.: Anspannung am Dresdner Wohnungsmarkt: Handlungsmöglichkeiten der kommunalen Wohnungspolitik“, Gutachten im Auftrag des Mietervereins Dresden, S. 22 ff.

[8] Strategien der Kommunen für ihre kommunalen Wohnungsbestände – Ergebnisse einer Kommunalbefragung, Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung, Forschungen Heft 145 S. 46; Heft 151 S. 1

[9] Hin zu einem urbanen Mischgebiet, in: Neues Deutschland 4.3.2016, S. 6