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Nachrichten

13.03.15 - 11:05 Uhr

Anspannung am Dresdner Wohnungsmarkt:

-Handlungsmöglichkeiten der kommunalen Wohnungspolitik-
Referent: Prof.Dr.rer.pol. Stefan Kofner, MCIH

Der Dresdner Wohnungsmarkt war in den letzten Jahren einem spürbaren Wandel unterwor-fen. Die Entwicklung der Bevölkerungs- und Haushaltszahlen bewegte sich weit oberhalb der Prognosezahlen und die Mieten zogen an. Gleichzeitig hat sich der Wohnungsneubau nur ver-halten entwickelt. Das Gutachten von Professor Kofner sollte insbesondere zur Klärung fol-gender Fragen beitragen:

  • Wie ist die aktuelle Lage am Dresdner Wohnungsmarkt einzuschätzen?
  • Wie geht es weiter?
  • Wird das Wohnen in Dresden unerschwinglich?
  • Was kann und soll die städtische Wohnungspolitik tun?
  • Wie kann das Land helfen?

Zukünftiger Wohnungsbedarf

Die Leerstandsquoten am Dresdner Wohnungsmarkt sind seit Jahren stark rückläufig. Aktuell dürfte der Leerstand bereits weniger als 3 Prozent des gesamten Wohnungsbestandes betra-gen. Damit ist eine kritische untere Schwelle erreicht: Weitere Zuwächse bei der Zahl der Haushalte müssen 1:1 durch entsprechende Zuwächse des Wohnungsbestandes kompensiert werden!

Die Dresdner Bevölkerung ist in den letzten 10 Jahren um mehr als 50.000 Personen gewach-sen. Diese Entwicklung wurde von einem stabilen Wanderungsgeschehen zwischen 2007 und 2012 mit einem durchschnittlichen Wanderungssaldo von 5.125 Personen pro Jahr getragen. Inzwischen hat die Stadt schon wieder mehr als 540.000 Einwohner (Bevölkerung am Ort der Hauptwohnung). Nach der neuen Bevölkerungsprognose der Kommunalstatistik werden im Jahr 2025 knapp 580.000 Menschen in Dresden leben. Das entspricht einem Zuwachse von weiteren 4.000 Personen im Jahr.

Der Wohnungsbestand hat mit dieser Entwicklung nicht schrittgehalten. Das Leerstandspolster ist aufgebraucht. 2001-2013 wurden durchschnittlich 721 Neubauwohnungen pro Jahr fertiggestellt (entspricht 1,4 Wohnungen pro 1.000). Wegen der vielen Abrisse seit 2001 hat der Wohnungsbestand jedoch auf der Stelle getreten (2013: 293.845 Wohnungen – 2001: 293.282 Wohnungen). Allerdings wird für die Zukunft eine Normalisierung des abrißbedingten Woh-nungsabganges auf niedrigem Niveau erwartet. 2013 war erstmals seit 2003 wieder ein spür-barer (aber unzureichender) Bestandszuwachs (746 WE = 1,4 WE / 1.000 Einwohner) zu ver-zeichnen (nicht zuletzt wegen der rückläufigen Wohnungsabrisse). Da es auch 2014 noch zu keiner durchgreifenden Belebung der Neubaufertigstellungen gekommen ist,hat sich die Marktlage weiter angespannt.

Die Wohnungsneubaugenehmigungen befinden sich seit 2010 in einer steilen Anstiegsphase. 2014 zeichnet sich erstmals ab, daß die Neubaugenehmigungen mit dem Zuwachs der Haus-haltszahl schritthalten könnten. Das aktuelle Genehmigungsgeschehen kann folgendermaßen charakterisiert werden:

  • zuletzt hoher Wohnheimanteil
  • hoher Anteil an Eigentumswohnungen
  • relativ große Wohnflächen pro genehmigter Neubauwohnung: 94 m2
  • Konzentration der Neubaugenehmigungen in Blasewitz, Altstadt und Neustadt (zusam-men 72 Prozent)

Das aktuelle Gesamtbild sieht folgendermaßen aus: Ein globaler Marktausgleich ist nicht mehr gewährleistet. Der weitere Zuwachs der Zahl der Haushalte muß 1:1 durch eine parallele Bestandsausweitung kompensiert werden. Die neue Schätzung der Kommunalstatistik (plus 4.000 Menschen pro Jahr) erfordert eine Neubauleistung von rund 2.500 Wohnungen / Jahr. Die tatsächliche Entwicklung des Nettozuwachses bleibt bislang noch weit dahinter zurück (2014 ca. plus 1.000 Wohneinheiten). Jetzt entscheidet sich, ob der Markt eine ernsthafte An-spannung erleben wird.

Mietpreisentwicklung in Dresden

Die Neuvertragsmieten in Dresden liegen mit 6,50 Euro je m2 nettokalt bereits über dem Me-dianwert für ganz Deutschland. Sie sind seit 2004 um 21,5 Prozent und damit stärker als die Verbraucherpreise gestiegen. Das Billigsegment mit Mieten unter 5 Euro ist inzwischen fast verschwunden. Die Spanne der Neuvertragsmieten beträgt 3,50 € (Loschwitz 8,50 € - Prohlis-Nord 5,00 €).

Der Markt ist außerdem durch eine große Abweichung der Neuvertrags- von den Bestands-mieten gekennzeichnet. Der Abstand dürfte 2013 bereits 23 Prozent erreicht haben – ein deut-lich höherer Unterschied als in vielen vergleichbaren westdeutschen Städten. Diese Auswei-tung hat sich in einem sehr kurzen Zeitraum vollzogen, was auf eine zunehmenden Nachfra-geüberschuß hindeutet. Die Begrenzung der großen Bestandsmieten? Neuvertragsmieten?Dif-ferenz erfordert die sofortige Schließung der Lücke zwischen der Zunahme der Haushalte und der Zunahme des Wohnungsbestandes

Die Mietbelastungsquote der Bestandsmieter (nettokalt, Median der Haushalte) liegt in Dres-den bei 18 Prozent (Sachsen 18 Prozent, Deutschland 19 Prozent). Bezogen auf die Neuver-träge liegt die Belastung bei 24 Prozent (nettokalt, bei gleicher Wohnungsgröße). Das ist mehr als in Freiburg oder Mainz. Ein sich ständig verschärfendes Erschwinglichkeitsproblem gibt es in Dresden mithin in erster Linie für Wohnungssuchende und Zuzügler.

Wohnungspolitische Reaktion

Es besteht Handlungsbedarf im Sinne eines sofortigen wohnungspolitischen Gegensteuerns zur Begrenzung der Mietsteigerungen. Dafür sprechen nicht nur sozial- und wohnungspoliti-sche Gründe, sondern auch wirtschaftspolitische (mobilitäts- und wachstumshemmende Wir-kungen von Mietsteigerungen und Zugangsproblemen). Die Stadt Dresden muß handeln, wenn sie auch weiterhin ein Zuzugsmagnet insbesondere für junge und kreative Menschen bleiben will. Der Wohnungsmarkt muß seinen Beitrag zur Sicherung der Standortqualität in der Form erschwinglicher Mieten und einer angemessenen Mobilitätsreserve leisten.

Es darf in einer wachsenden Stadt nicht zu einem Verdrängungswettbewerb unter den Mietern kommen. Es muß präventiv gehandelt werden, damit es nicht zu Hamburger oder Münchner Verhältnissen kommt. Es ist bereits 5 Minuten vor 12.

Konkret hat die Stadt folgende Handlungsmöglichkeiten:

  • Unterstützung privater Neubaumaßnahmen mit Schwerpunkt auf den mehrgeschossigen Mehrfamilienhausbau
  • Unterstützung der Sanierung leerstehender und aufgrund von Bauschäden nicht vermiet-barer privater Wohnungen
  • Verankerung des Prinzips der „Sozialgerechten Bodennutzung“ in der Bauleitplanung
  • Steigerung der Bebauungsdichte
  • Überprüfung und Aktivierung von Flächenreserven
  • Flächenvergabe als Konzeptvergabe
  • Mietrechtliche Interventionen
  • Verbesserung der Koordination mit dem Umland
  • Überprüfung der Stellplatz- und Garagensatzung wegen ihrer kostentreibenden Wirkung (zusätzliche Ausnahmen, Senkung der Stellplatzablösebeträge)

Gründung einer neuen kommunalen Wohnungsgesellschaft

Maßnahmen der Neubau- und Sanierungsförderung sollten auf das mittlere Preissegment ge-richtet werden. Eine wirksame und effiziente Förderung erfordert eine direkte Einflußnahme auf die Bodenpreise / Grundstückskosten von Neubauprojekten durch die konditionierte Be-reitstellung von Wohnbauflächen (Konzeptvergabe) in Verbindung mit einer Kontrolle der Angemessenheit der Kosten, Mieten und Gewinne der Investoren.

Alle für eine Wohnbebauung in Frage kommenden Flächenreserven sind zu erfassen, zu prio-risieren und schrittweise nach Bedarf zu aktivieren, auch öffentliche Flächen, z.B. Flächen im Eigentum der Kommune oder kommunaler Unternehmen, unbebaute Gewerbeflächen im Stadtgebiet, Kleingartenflächen und Garagenhöfe. Das Wohnbauflächenkataster und die Brachflächendatenbank sollten durch ein Baulückenkataster und die systematische Erfassung leerstehender oder untergenutzter Gewerbeimmobilien ergänzt werden.

Bei der Veräußerung städtischer Grundstücke zum Zweck der nachfolgenden Wohnbebauung mit sozialer Zielsetzung sind in der Ausschreibung folgende Vorkehrungen zu treffen (Flächenvergabe als Konzeptvergabe):

  • Baukostenbegrenzung auf maximal 2.000 Euro je m2, Überschreitungsmöglichkeiten in Ausnahmefällen
  • Belegungsbindungen für 20-50 Prozent der zu errichtenden Wohnungen
  • Nachhaltige Begrenzung der Mieten durch Anwendung der indexierten Kostenmiete
  • Finanzierung der Baumaßnahme durch ein vollamortisierendes Hypothekendarlehen

Die Bereitstellung der Wohnbauflächen erfordert eine vorausschauende Bodenvorratspolitik durch Ankauf von Entwicklungsflächen. Die Bildung eines revolvierenden Grundstücksfonds Wohnen kann einen wichtigen Beitrag zur Finanzierung der Flächenbereitstellung leisten.

Mietrechtliche Interventionen sind für eine Übergangszeit (bis die angebotserweiternden Maßnahme wirken) vertretbar. Sie bedürfen aber größtenteils der Initiative des Landes:

  • Erhaltungssatzungen
  • Verlängerung der gesetzlichen Kündigungssperrfrist nach Umwandlungen (Verordnung der Staatsregierung erforderlich)
  • Zweckentfremdungssatzung (Zweckentfremdungsgesetz des Landtages erforderlich)
  • Mietpreisbremse (Verordnung der Staatsregierung erforderlich)

Eine neue kommunale Wohnungsgesellschaft?

Die neue kommunale Wohnungsgesellschaft wird benötigt, um private Wohnungsbauinvesti-tionen durch Neubau- und Sanierungsmaßnahmen gezielt zu ergänzen. Sie soll ihre Bauaktivi-täten auf kostensparende Bauweisen für untere und mittlere Einkommensschichten konzent-rieren und gegebenenfalls als Träger der sozialen Wohnraumförderung fungieren.

Neben einer angemessenen Bilanzrendite durch hohe Kosteneffizienz bei relativ moderaten Mieten wird ein kommunaler Mehrwert (Stadtrendite) angestrebt durch

  • einen gezielten Versorgungsbeitrag für benachteiligte Bevölkerungsgruppen
  • einen Beitrag zu einer verbesserten Partizipation und Teilhabe aller Menschen an Lebens-chancen
  • einen Beitrag zur Integration benachteiligter Gruppen (einschließlich der Schaffung bzw. Erhaltung gemischter Bewohnerstrukturen),
  • ein aktives Engagement in Quartiersmanagementprojekten
  • eine Rolle als Pilotinvestor und Impulsgeber bei Wohnungsmangel oder bei der Revitali-sierung von Quartieren

Die Grundlage der neuen Wohnungsgesellschaft bildet die Zusammenfassung der im Stadt-konzern verbliebenen Mietwohnimmobilien und Kompetenzen in den Bereichen Projektent-wicklung und Wohnraumbewirtschaftung in einem kommunalen Beteiligungsunternehmen. Sie ist mit ausreichenden Ressourcen zur Herstellung ihrer Investitions- und Kreditfähigkeit auszustatten (Eigenkapital, Kommunalbürgschaften, Grundstücke unter Marktwert, Ausschüt-tungsverzicht der Eigentümer).

Über relevante Kompetenzen verfügt im Stadtkonzern in erster Linie die Stesad GmbH. Diese Gesellschaft verfügt über Referenzen in den Bereichen Wohnungsneubau, Sanierung und

Wohnungsbestandsverwaltung. Daraus ergibt sich die Schlußfolgerung, daß die Stesad-Erfah-rungen in diesen Bereichen für das Vorhaben zu erschließen sind, da alternative Lösungen er-hebliche Zeitverzögerungen und Kostennachteile nach sich ziehen würden.

Nicht zuletzt die steuereffiziente Zuordnung der Immobilienbestände erfordert eine komplexe Struktur mit einer reinen Grundstücksgesellschaft und zwei operativen Gesellschaften, die in erster Linie die Geschäfte der reinen Grundstücksgesellschaft besorgen.

Wenn die neue Gesellschaft sich kostengünstiger Bauweisen bedient und keine Grundstücks-kosten anfallen, sind indexierte Kostenmieten von anfänglich 5,57 Euro für Neubauwohnun-gen einfachen Standards erreichbar. Das ist nur etwas mehr als die durchschnittliche Be-standsmiete und deutlich weniger als die aktuellen Neuvertragsmieten.

Erschwingliche Kostenmieten, die eine angemessene Eigenkapitalverzinsung zulassen, sind unter folgenden Voraussetzungen möglich:

  • billiges, am besten kostenloses Bauland
  • niedrige Herstellungskosten
  • niedrige Zinsen

Die angemessene Kapitalausstattung der neuen Gesellschaft ist ein großes Problem. Für den Neubau von 1.000 Wohneinheiten mit je 60 m2 Wohnfläche sind selbst bei Herstellungskos-ten in Höhe von nur 1.500 Euro und Grundstückskosten von 0 Euro mindestens 18 Millionen Euro Eigenkapital erforderlich:

1.000 WE * 60 m2 * 1.500 Euro = 90 Mio. Euro * 0,2 = 18 Mio. Euro

Das heißt, es sind mindestens 180 Millionen Euro Eigenkapital für 10.000 Wohnungen erfor-derlich. Das Eigenkapital kann allerdings teilweise durch Kommunalbürgschaften ersetzt wer-den, wobei kommunalrechtliche und europarechtliche Rechtsrisiken zu beachten sind.

Notwendigkeit einer Mietpreisbremse?

Die Prüfung der 4 im Gesetzentwurf (§ 556d Abs. 2 MietNovG vom 10.11.2014, BT-Druck-sache 18/3121) genannten Kriterien für einen angespannten Wohnungsmarkt im Hinblick auf den Dresdner Wohnungsmarkt ergibt folgendes Ergebnis:

1. Überdurchschnittliche Mietensteigerung gegenüber Bundesdurchschnitt: Die Neuvermie-tungsmieten sind laut der empirica-Preisdatenbank zwischen 2008 und 2013 in Dresden um 18 Prozent gestiegen, bundesweit aber im gleichen Zeitraum nur um 11,2 Prozent

2. Überdurchschnittliche Mietbelastung der Haushalte im Vergleich zum bundesweiten Durchschnitt: nur bei Neuanmietung gegeben

3. Wachstum der Wohnbevölkerung ohne adäquate Neubautätigkeit: Die Bautätigkeit hat in keinem Jahr seit 2007 auch nur annähernd mit der Zunahme der Wohnbevölkerung schrittgehalten.

4. Geringer Leerstand bei großer Nachfrage: Nach dem Techem-/CBRE-empirica-Leer-standsindex lag die marktaktive Leerstandsquote für Dresden 2012 bei 2,4 Prozent (Deutschland: 3,3 Prozent, Sachsen 7,2 Prozent) mit stark fallender Tendenz (2006: 5,6 Prozent, 2001: 9,3 Prozent). Nachfrageseite: - anhaltend dynamische Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung - weit überdurchschnittliche Mietsteigerungen - dramatische Zunahme der Bestandsmieten?Neuvertragsmieten-Differenz

3 von 4 Kriterien sind mithin erfüllt. Bei dem Mietbelastungskriterium erscheint es sachge-recht, auf die Neuvertragsmieten abzustellen, denn der Gesetzentwurf zielt ja insgesamt auf deren Begrenzung ab. Insgesamt ist ein angespannter Wohnungsmarkt im Sinne des Gesetz-entwurfes anzunehmen. Die entsprechende Verordnung der Staatsregierung sollte mit einem Maßnahmenprogramm zur Beseitigung der Anspannungssituation verbunden werden.

Die Mietpreisbremse ist als Übergang akzeptabel, wenn gleichzeitig zielführende angebotser-weiternde Maßnahmen in ausreichendem Umfang eingeleitet werden mit der Folge, daß die Mietpreisbremse schließlich wieder obsolet wird.

Soziale Wohnraumförderung

Von der sozialen Wohnraumförderung wird ein wesentlicher Beitrag zu folgenden wohnungspolitischen Zielen erwartet:

  • Entspannung angespannter Wohnungsmärkte
  • Dämpfung des Mietpreisanstiegs
  • gezielte Versorgung benachteiligter Bevölkerungsschichten mit Wohnraum

Das bestehende Förderportfolio in Sachsen (Schwerpunkte energetische Sanierung, Wohneigentumsbildung und Mehrgenerationenwohnen) sollte durch weitere Förderinstrumente er-gänzt werden:

  • Ein eigenständiges Programm des Freistaates Sachsen für den altersgerechten Umbau von Wohnraum.
  • Ein Programm zur räumlich gezielten Ergänzung des Angebotes an erschwinglichen Neubaumietwohnungen für Haushalte mit Wohnberechtigung im Rahmen der sozialen Wohnraumförderung.
  • Ein flächendeckendes Programm zur Förderung der energetischen Sanierung und des altersgerechten Umbaus von bestehenden Wohnungen im Rahmen der sozialen Wohnraumförderung.

Die soziale Wohnraumförderung für Dresden sollte auf den nachhaltigen Aufbau eines sozial gebundenen Wohnungsbestandes abzielen. Der Schwerpunkt sollte auf den Bau von Miet-wohnungen gelegt werden (weniger Eigentumsmaßnahmen). Mit kostengünstigen Bauweisen, preisgünstigem Bauland und Zinssubventionen können Sozialmieten am unteren Rand der Vergleichsmiete erreicht werden. Eine soziale Kompensation kann durch eine Einkommenso-rientierung der Förderprogramme erreicht werden (20 Prozent Mietbelastung nettokalt pro Haushalt als Richtschnur). Generell sollte auf eine sozial gemischte Bewohnerstrukturen durch eine kleinräumige Verteilung der Sozialwohnungen geachtet werden.

Fazit

Die Wohnungsbaugenehmigungen und -fertigstellungen müssen für einen längeren Zeitraum auf hohem Niveau gehalten wird

en. Das erfordert erschwingliches Wohnbauland und Wohnungsbausubventionen mit Fokus auf die unteren und mittleren Einkommensschichten sowie auf Senioren und mobilitätseinge-schränkte Personen.

Der Schlüssel zur Beherrschung der Situation jetzt und in der Zukunft liegt in einer vorausschauenden Bodenvorratspolitik. Die soziale Wohnraumförderung kann die bodenpolitischen Maßnahmen gezielt und zielgruppengerecht flankieren.

Mietrechtliche Interventionen sind vorübergehend und flankierend zu den angebotsausweiten-den Maßnahmen vertretbar.

Die Gründung einer neuen kommunalen Wohnungsgesellschaft mit der Doppelrolle eines Projektentwicklers und Bestandshalters wird empfohlen